房地产基础知识培训资料 图文.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 空间尺度(面积）、结构合理 总则： 客厅：最小面宽3.6米，宽深比应为1：1-1：1.5；并且应有两面完整的墙。 主卧：开间应不小于3米； 餐厅：与客厅既相对独立，又有联系；并且至少要有两面墙夹一个角 卫生间：面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米 阳台：一定要保证厅出阳台（不管户型的大小） 客厅/餐厅反面案例: 客厅进深太长 “通道型”餐厅 空间尺度(面积）、结构合理 案例：餐厅 至少有2个面墙夹一个角；如果实在做不到，则应设置玄关位以弥补 设置了玄关的位置 空间尺度(面积）、结构合理 案例：餐厅：（一正一反） 餐厅虽然与客厅形成了明显的分区，但是餐厅不占一角，周边开口过多，使得餐厅几乎成为过道，不方便使用。 餐厅独立，又能通风采光；其优点不言而喻。 空间尺度(面积）、结构合理 厨房 应靠近餐厅，离大门不要太远 直接对外通风采光；尽量应做到有一个生活阳台 水火不同线、水火不相邻（洗、切、烧的顺序或者L型） 厨厕不相邻 厨房 生活阳台 入户门 餐厅 空间尺度(面积）、结构合理 卫生间 面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米 公共卫生间应厕浴分离，干湿分离 如果仅有一个卫生间，则应靠近主卧室，避免实用时的穿堂越室 如果有两个卫生间，则公共卫生间应靠近客厅 案例：龙城国际2期 公共卫生间临客厅 厕浴分离 靠近主卧室 客厅 中小户型功能完备，无面积浪费 1、通用原则：各户型的房室应有与其户型面积相匹配的比例 2、中小户型受制于面积的限制，可以将部分非必要功能空间缩小（比如压缩儿童房、卫生间等） 案例1：中海康城国际 面积：66平方米（户型方正，功能齐全） 小户型需保证厅出阳台 多个阳台，厨房也做到了阳台 小户型无交通动线设计，无面积浪费 * 中小户型功能完备，无面积浪费 案例2：中城天邑 面积：69平方米 小户型无交通动线设计，无面积浪费 3.7米 阳台 空调位 * 可改动 1、室内没有或者尽可能少有承重墙；方便改动 案例图：户型方正、室内没有/少量的承重墙 * 可改动 2、入户花园与厅之间的墙可以完全的打通，方便厅的扩展 案例：万科东方尊裕 不可扩展 可扩展 * 朝向/采光可接受 1、户型设计应与整体规划相匹配；争取做到良好的户均性；使得每一户都有良好的通风、采光和景观面。(在深圳的一般原则是：自然景观朝向小区景观) 2、户型朝向均以南、东南朝向为主；（龙岗的客户对朝向的要求很高，应做到基本为正南正北的朝向。） 3、（板式）楼与楼之间平行布局，不宜对角/对视。 * 符合户型面积对应客户的置业需求（户型与定位相一致的原则） 共通的原则：方正、适用、 例如：A：小户型： 一个卫生间、小阳台（但必须保证有） * 符合户型面积对应客户的置业需求（户型与定位相一致的原则） 例如：B：大户型： 双套房（3卫生间）、厅、阳台足够气派 案例：浪琴半岛 面积：175-179平方米 足够气派的阳台（类香域中央的宽阳台） （但厅面宽不够，应为5.5米以上） 强调主人房的独立空间；主人房连书房、卫生间、阳台；彰显大家风范；如果面积足够大，还可以设计成小跃式以增加层次感。 3卫生间，也可以通过双套房来实现 * 符合户型面积对应客户的置业需求（户型与定位相一致的原则） 例如：C：平面布局： 同样是一梯四户的蝶式平面，小户与大户的市场定位不同，客户定位不同，客户的需求也就不同，其平面的布局、功能设置也就不同。 * （二）、具有创新性 （本报告只研究赠送面积部分） * 户型创新－高赠送面积 1、巧妙设计标准层结构；增加赠送面积和采光面（2-3户公用一个大型的天井或者空中花园，在入伙后2户人平分赠送部分） 案例:城中央、卓越维港（非常明显） 赠送面积，2户共有；可分别隔开 豪宅中的超大的阳台和露台 * 户型创新－高赠送面积 2、利用标准层的结构增加具备实用性的赠送面积。 案例：中海康城国际 面积：85平方米；2房 报建时为空，交楼后可以赠送一间房的面积。 * 户型创新－高赠送面积 3、合理利用错层阳台，增加赠送面积 案例：城中央 错层阳台的一半为镂空，业主可以自行完善；而不是纯粹的错层阳台（私密性差） * 户型创新－高赠送面积 4、低台凸窗和落地凸窗（2.2米的技术规范） * 户型创新－高赠送面积 5、改变结构（同样基于2.2的建筑技术规范） “假梁” 储藏室 * 户型创新－高赠送面积 6、提高入户花园和阳台的面积（在大户型单位且景观比较好的单位中使用） 入户花园和阳台均只算一半面积；所以超大（大到足够做一间房）也算送。 入户花园可以隔成一个小书房