地产智库中国：中水电盛世江城营销策略报告2013年9月p149.ppt

定价策略：根据评分和定价方法，结合市场环境计算出整盘均价 参考价 参考平均分 项目参考价 P=∑pi（i=1,2,3….）=各楼盘目前成交均价*各参考楼盘权重 w=∑wi（i=1,2,3….）=各参考楼盘总得分*各参考楼盘权重 项目加权分/平均分*参考价=78/75.2*9117元/平=9456元/平 P(万科城）= 9520元/平*50%=4660元/平 P(福星城）= 8566元/平*30%=2570元/平 P(常青南园）=9435元/平*20%=1887元/平 P= 4560元/平+ 2509元/平+ 1887元/平=9117元/平 w(万科城）=75*50%=37.5 w(福星城）=77*30%=23.1 w(常青南园）=73*20%=14.6 P= 37.5+ 23.1+ 14.6=75.2 进过竞品比较后的价格演算，目前市场的静态价格为9456元/㎡ 住宅静态价格建议 通过市场竞品比较法，通过对于本项目与各个竞品硬、软件打分评定，市场上目前本项目静态价值为9456元/㎡ 通过加强产品方面的优势打造，引入相关商业配套等动作，根据周边市场项目对比，本项目价值可提升3%- 5%， 实现均价9700-9900元/ ㎡ 营销方面：结合市场成功案例以及客户对于各要素敏感度，对于本项目将能够再次提升 5-7 % 的溢价，即可达到入市均价10200-10500元/ ㎡ 参考杨汊湖片区年5%的涨幅，在42个月销售周期内，可实现整体均价12000-13000元/㎡ 住宅静态价格建议 打一场高准的推售 4.4 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 幼儿园 A 会所 B C D E 9800 9600 9900 10200 10500 10200 10#：无遮挡，景观视野最佳 3#：内部景观佳，楼间距大 4#：内部景观佳，楼间距大 14#：内部景观较好 13#：内部景观较好 2#：北面有部分景观 5#：北面有部分景观，距高压线较近 1#：临路，景观较差 11#：临三环，有一定景观 9#：临三环，有一定景观 12#： 2T5H，临路，临三环，景观较差 7#：临路，临高压线，南北可看景观 6#：临路，临高压线,北面可看景观 8#：临路，临高压线，临三环2T5H价值最低 受道路、高压线、景观等因素的营销，项目楼栋从外围向中央递增 Part 4.4.1 楼栋价值梳理 综合考虑项目的进入性、昭示性及周边环境的影响，将项目整体分期调整如下 9800 9600 9900 10200 10500 10200 一期： 1#、2#、11#、12#、13# 二期： 5#、6#、7#、8#、9#、14# 三期： 3#、4#、10# 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 幼儿园 A 会所 B C D E 一期 二期 三期 Part 4.4.2 项目分期建议 建议一： 西——东——中 中档地块先行入市，中低档紧随其后，高档地块最后发力 体验完美展现，价格稳步提升，利润最大化，工程要求稍高 综合考虑项目的进入性、昭示性、及周边环境的影响，将项目整体分期调整如下 9800 9600 9900 10200 10500 10200 一期： 1#、2#、11#、12#、13# 二期： 3#、4#、10# 三期： 5#、6#、7#、8#、9#、14# Part 4.4.2 项目分期建议 建议二： 西——中——东 中档地块先行入市，次推高档地块，最后推中低档 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 幼儿园 A 会所 B C D E 一期 三期 二期 自西向东推进，工程要求较低，但三期高压线的影响将限制利润的提升 一期推盘思路 首推1#+2#： 项目首次入市，首推要有影响力树立项目形象，形成热销，因此先推景观适中，产品价值适中的产品； 再推11#+12#： 首批房源实现火爆开盘后；推出景观较次的楼栋，借助前期的热销，表面维持价格不变，实则拉高价值较低房源价格。 最后推13#： 在先期的产品成功热销后，推出景观相对最好的13#，最大化实现产品价值。 推售产品特点分析： 第一批价值中等产品 第二批价值最低及中等组合 第三批最好产品 1 2 11 12 13 幼儿园 A B Part 4.4.3 一期推售策略 2# 1# 12# 11# 13# Part 4.4.3 一期推售策略 1#、2#开盘 开盘时间 2014年5月初 推售楼栋 1#、2# 总套数 656套 总面积 约7万㎡ 价格 10300元/㎡ 11#、12#开盘 开盘时间 2014年9月底 推售楼栋 11#、12# 总套数 870套 总面积 约8.4万㎡ 价格 10500元/㎡ 13#开盘