地产智库：铜陵有色合肥经开区项目发展定位及物业建议2014年p153.ppt

本体分析/地块居住价值分析 居住价值分析：一级价值区〉二级价值区〉三级价值区 一级价值区：地块内部，地势平整，局部略有高差，西侧毗邻海关生活区，受外界影响较小，居住价值最高； 二级价值区：沿宝纶路一侧，临近艺校生活区，可能会略有噪音污染，但交通便捷，居住价值较高； 三级价值区：沿石门路一侧，受经开区干道污噪影响较大，但对外形象性及昭示性较好，居住价值一般； 居住用地价值划分：以规避不利因素、提升项目形象为主要问题，将项目地块划分为三个等级。 建议布置紧凑型物业，物业类型建议主要以18F小高层为主 建议布置舒适型物业，物业类型建议主要以：小高层为主 地块主力住宅产品 一级价值区 二级价值区 三级价值区 建议布置创新型、快销型物业，物业类型建议以：18F以上高层 合肥海关 一级价值区 三级价值区 二级价值区 本体分析/地块商业价值分析 商业价值分析：一级价值区〉二级价值区 一级价值区： 位于石门路与宝纶路交叉口，石门路与宝纶路属于经开区区域内主干道，道路等级较高。昭示性及交通通达性较好。且周边人流量较大，周边地块多以居住区及大学生活区为主，有利于聚集人气。同时该商业规模较大 ，具备发展外向商业的条件，商业价值较高； 二级价值区：位于区域内市政道路，道路等级一般，昭示性及通达性弱，对商业人流有一定的阻隔作用，且规模较小。后期发展应以社区商业为主; 商业用地按地块及周边道路情况进行评级：以道路等级、周边人流量、周边地块影响为主要考虑因素，将项目地块划分为二个等级。 建议主要布置外向型商业为主 地块主力商业产品 一级价值区 二级价值区 建议布置适量社区服务式商业为主 合肥海关 一级价值区 二级价值区 规划布局建议/规划布局原则 ——通过与外部城市景观绿地轴结合，将城市绿轴引入项目，将项目园林景观纳入城市绿轴，形成相互融合，打造高品质园林特色景观； 景观资源融合性原则 ——一体化高品质大社区，规模一体化，高品质产品和配套； “大社区理念设计”贯穿原则 商业价值利用最大化原则 ——通过对地块商业价值分析，合理利用商业价值，从而达到商业价值最大化原则； 住宅排布合理性原则 ——在满足日照、朝向的前提条件下，依据地块价值合理排布物业类型及景观设置; 规划布局建议/规划布局理念 ”两条轴线、两个片区 “主题营造 两条轴线：通过十字景观轴贯穿地块南北南北，形成地块内部景观框架，并且形成地块对称景观体系。 两个片区：通过地块居住价值的分析，将地块分为南北两个大区，合理排布物业类型。 形成两个片区（北区为紧凑型区域、南区为舒适型区域），并且通过建筑的围合、景观的围合，最终形成两个围合式片区，从而提高了住户的安全感、私密性，以及住户的家园归属感。 规划布局建议/物业类型布局 合肥海关 紧凑型户型 主力户型落位：户型价值与用地价值相匹配 地块北侧紧邻石门路，昭示性及通达性最佳，但毗邻石门路，具有一定的噪音污染。故建议设置快销型中小户型，规避道路噪音污染的同时树立项目形象。 地块内部，地块价值最佳，西临海关生活区，较为安静。且是项目实现溢价及树立高端楼盘的最佳地块，故建议设置舒适型户型，以拔升地块价值。 地块西部考虑安徽省艺校生活区的影响及地块东北侧合肥丹霞110千伏变电站影响，故建议设置紧凑型户型，以规避噪音及电磁辐射。 舒适型户型 快销型户型 效果图示意 规划布局建议/物业类型布局 合肥海关 紧凑型户型 舒适型户型 快销型户型 本项目力求形成一个布局合理，物业类型复合，且疏密有致，与外部城市景观轴充分相互融合的物业组合。 住宅部分：按照项目地块特征将地块分为南北两个大区，顺应城市南北向建筑肌理，物业类型排布采取点板结合，错落排布。北区为紧凑型区域，主要物业类型以高层为主。南区为舒适型区域，主要物业类型以小高层为主。 项目内部采用小组团围合式布局，形成大片区—小组团的组团式布局，增强组团内居民的归属感。 项目建筑高度形成南低北高，东高西低的天际线。 商业部分：考虑北区高层住宅的建筑退让，北侧沿石门路一侧形成一个带状商业小广场，因此建议在沿石门路一侧设置住宅底商，有利于汇聚人气，方便居民的生活。底商总体量建议控制在6000㎡左右，底商进深控制在15M以内，以一托二的商业产品形式为主。 考虑到后期项目社区商业配套需求，同时满足社区配套用房及物业用房要求，建议设置以一层为主的社区商业，商业总体量建议设置为2000㎡左右，商业进深控制在12M以内。 幼儿园部分：考虑地块幼儿园配套设置要求，建议幼儿园设置于地块最南侧，以满足幼儿园日照要求及交通便捷性要求。 规划布局建议/交通组织建议 交通体系：人车分流、交通流线循环 合肥海关 城市绿轴 项目形象入口 项目交通环线 车行入口 项目主出入口设置：形象入口+十字景观入口 形象入口：提升项目整体的昭示性； 选取点：区域