国美第一城商业报告46336.ppt

餐饮类 两条街，两种风情 凭借风情店铺与特色经营，留住人潮。 特色店铺是风情街的构成元素。 地下部分，全部贯通，个性化、时尚化经营。 以个性化的小商品经营主题，吸纳投资客，并成立专门的商业运营公司辅导经营。 小商品类 第二章 推广方案 推广时机 推广策略 主题推广 阶段主题 销售推介 媒介安排 销售道具 定位依据 典型楼盘商业配套 与此同时，会所作为社区内独立的商业楼也随商业市场需求应运而生。这些新 型社区商业在规划设计、功能定位、经营策略等方面均以市场为导向，采用全 新的商业格局，在立足社区的基础上，充分调动外来群体消费，多样的风格、 特色的经营、专业的管理都将增强社区商业的影响力，扩大其商圈的辐射范 围，使社区商业合理、有序、长远的发展得到有效保证和推动。 定位依据 典型楼盘商业配套 据统计数字显示，朝阳路沿线住宅项目今明两年放量不会低于100万平方米， 从青年路、华纺易城等住宅项目的入市价格以及在售情况可看出，该区域聚 集了一批相当有潜力的消费群，未来消费力不会走低。虽然朝阳路商圈依托 华堂商场、易初莲花超市、京客隆、白云商场等形成了相对成熟的氛围，但 整体品质还有待提升。 大型居住版块，提供约60-90万常住人口。 ?支撑点 区域人口状况 定位依据 人口状况 ?计算范围： 东三环-东五环 南起长安街沿线-朝阳路，北至燕莎附近。 ?计算方法： 我们参考：北京人均住房面积为40平方米，而上述区域目前的房地产项目 供应量与未来的可供应量预计为3500万平方米。 通过相除：3500万（现在+未来）/人均40平方米=875000。 因此，我们推算出此区域人口大致为875，000左右。 定位依据 人口状况 目前从四环向东至财满街，进而延伸至定福庄，商业开发都正处于风头 浪尖上。以纯住宅项目有效人群2人/户计算，未来仅朝阳北路一带新增 消费人群即达15万，再加之通州人群的涌入，这也迫使该区域必须尽快 改变目前商业匮乏的现状，以满足日益增强的消费需求。 70-100亿固定的年消费市场。 ?支撑点 区域年消费市场 定位依据 年消费市场 以目前周边物业销售价格推算，其人均年收入应不少于5万元。由此可得出 结论：那时本地区将新增70-100亿元的年潜在固定消费市场，且随着朝阳 北路的开通，流动人员也将有大幅度增加，并且具备了建立区域性商业中心 的基本条件，前景十分看好。 未来发展状况 区域现状及未来 交通状况 商业状况 人口状况 年消费状况 接近2000万平方米的住宅总量供应，成为真正的大型居住版块 交通状况良好，距离各大著名商圈行程适中 目前未有较成规模的商圈，以住宅公建的商业配套面积不大 至少拥有常住人口60-80万 白领阶层，固定年消费市场70-100亿元 本案分析 ?总述 本案商业部分依托于国美第一城的大盘社区，北临姚家园路，西接华纺西路， 东靠青年路，交通顺畅；周边住宅项目林立，人气旺盛；商业设施稀缺；都 为本案商业奠定非常良好的基础。 SWOT分析 ?strength——优势 #周边区域内为数不多的商业配套项目； #近10万平米，大型商业配套规模； #四边临路，中间有市政道路； #区域消费能力较强，作为真正的CBD及东部区域卧城，白领的高消费能力； SWOT分析 ?weakness——弱势 #青年路的路况较差，完成改造还需要一定时间； #周边环境较乱，综合改造需要一定时间； #非既有的成熟商圈，需要一定时间的商业培养期； #公众运输条件弱，道路、停车位的规划极为重要； SWOT分析 ?opportunities——机会 #且依托于周边众多项目，创造足够的人气； #自身开发体量足够，有机会创造新的消费形态，及创造有竞争力的 消费环境； #有机会与朝阳北路的发展联动，享有更广阔的客流； #随着CEPA和WTO的开放，越来越多的零售商进入中国市场，零售业 发展喜人； #依托自身的国美品牌，打造含金量高的商业价值； SWOT分析 ?threat——威胁 #周边很多未面市竞品目前仍按兵不动，未知其具体的商业规划； #零售商选择更多，因此会在谈判条件上更为强势。各商业不仅要争取消 费者，也要争夺零售商； 发展商开发目标 #在本区域内打造一个具有吸引力、向心力、竞争力的商业中心； #与住宅共同打造地产品牌，并以其成功经验，成为滚动开发的典范； #通过与专业商业管理公司的合作，打造商业品牌，使商业价值最大化； #近10万平米的商业面积，通过对外销售，确保该项目达到最佳财务收益； #将居住地产与商业地产有机结合，创造崭新生活形态。 整体策划思路 三化、三大、三型、三亮点。 整体策划思路? “三化”——对于整体运作来讲： 产品多元化 主题概念化 业态复合化 整体策划思路 #产品多元化，操作多样化。 产品的分割地下一层采取化零为整的模