轴承厂项目可行性研究报告.pptVIP

华润置地 无锡湖滨路轴承厂项目可行性研究报告 华润置地无锡公司 2007年11月 报告框架 一、项目概况-项目背景 本项目位于无锡滨湖区湖滨路与梁溪河交界，地块内约有255户居民及三个工厂。 项目是典型的城区核心物业。 项目距离无锡中山路商圈约1.5Km，且处于新老城区连接之快速干道—（新）湖滨路。 项目位于城市中心繁华外延的锋线，项目开发期内，区域成长性好。 项目周边有良好的居住氛围，有成熟的老住宅区，生活配套齐全。 本项目为净地二手转让，原土地方为无锡市房地产开发公司，地块于2006年获得。有一定拆迁量。 地块距离无锡现有项目—太湖国际社区，约6公里，有快速干道（新）湖滨路（湖底隧道）直达。 项目区域优势明显 项目区位优质 所在区域为无锡中心区西南侧，具有市中心概念。 项目周边配套较成熟 项目东北部1km“五爱路”是无锡第二条商业干道； 项目所处湖滨路为无锡“酒吧街” ； 地块北侧近邻为无锡电视台； 项目自身及周边为无锡传统居住区。 项目处于现市中心和新城中心连接之枢纽地带 项目所处湖滨路为联系现市中心和太湖新城的快速干道； 项目距离中山路商圈路程1.5公里；距离太湖新城商业中心路程6公里，经湖滨路车程10-15分钟；距离太湖新城行政中心路程10公里，经湖滨路车程20分钟。 二、项目概况-交通情况 周边路网发达 项目周边城市级主干道有： 青祁路（双向八车道） 新湖滨路（双向六车道） 太湖大道（双向八车道） 项目周边区间道路： 梁青路：联系河埒口和梅园 五爱路：联系市中心 运河西路：联系太湖广场 建筑路：联系市中心和南长区 公交较发达 地块周边公交线路较多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，从本项目可直达市中心、火车站、太湖广场等地区。 二、项目概况-交通情况 二、项目概况-项目四至 项目东至：湖滨路，东侧为厂房 项目南至：仙蠡墩遗址公园/梁溪河 项目北至：仙蠡路及无锡广电集团 项目西至：荷叶新村及部分企业 二、项目概况-控规指标 配建16班幼儿园一所，用地面积不得小于7200平方米； 文体活动用房建筑面积不少于1000平方米； 净菜超市一座，建筑面积不少于3000平方米； 社区服务用房建筑面积不少于700平方米； 公厕一座建筑面积不少于60平米。 三、宏观市场研究-城市辐射能力 无锡是长三角地区中心位置、沪宁线的连接中点，距上海128km，距南京183km。 城市辐射力覆盖本市、常州/镇江局部，苏中地区。 无锡属于上海都市圈的次中心，且自身集聚能力较强。 无锡对外来人口吸引力大，市区外来人口约占市区户籍人口的50％。 三、宏观市场研究-经济发展 多年来GDP总值名列全国前十位，多项经济指标江苏省排名第二 无锡2005年底宣布成为全国首先实现“全面小康社会” 的地区。（“全面小康社会”的最大特征是，农民人均纯收入达1000美元，城镇居民人均可支配收入为2000美元，人均GDP超3000美元。） 城镇居民人均可支配收入平均涨幅16.5％。 无锡经济是长三角区域的优秀典范，中型城市向中心城市过渡的阶段，各项指标均处于前列 三、宏观市场研究-经济发展 无锡是以工业为主导的产业特征，其中私营经济在产业结构中占据主导地位，工业性投入增长稳定，产业前景良好，城市发展的动力稳定。 无锡第二产业增加值比重都超过60％，其中工业增加值占到90％，个体和私营企业在第二产业的比重逐年增加。 2005年，无锡私营个体经济创造GDP占到43％。私营经济主要集中在工业，结构稳定。 无锡是日资高地，外资吸纳力强、增长速度快。 6年来平均吸引协议外资45亿美元，年平均实际利用协议外资21亿美元。 协议外资年平均增加速度12亿美元/年。 资本的流向是判断城市前途的先期指数，也是硬指标。这是无锡优势的重要体现。 三、宏观市场研究-城市规划 无锡致力于成为“工商名城、设计名城、山水名城、休闲名城、文化名城” 无锡主城区形成“七片一带的总体布局结构 “七片”为城中、蠡溪、东亭、滨湖新城、新区、山北和锡北 “一带”为“Z”字型环太湖、五里湖的自然山水风光带 产业北联、东拓（承担“工商名城”功能），城市南进（即居住、文娱、商务、行政则是向西南方向发展，承担“设计名城、山水名城、休闲名城、文化名城”的功能） 项目处于隶属蠡溪片区，且与城中片区接壤 同时也是城市南进的过渡桥梁区域 三、宏观市场研究-区域规划 蠡溪分区规划 以居住、商贸、旅游服务、体育活动为主的城市综合功能区。 规划范围东至京杭大运河，南至梁塘河，西至胡埭、藕塘交界处，北至钱桥、山北交界处，面积约70平方公里，规划总人口约45万人。 布局结构为一个旅游配套区、两个商业中心区、三个工业组团、四个公园和六个一级社区。 宗地处于两个商业中心之间 北侧湖