通路-汤城广场经营及管理心得分享.pptVIP

通路通向成功之路 湯城廣場經營及管理之心得分享 董明遜 宏財股份有限公司總經理 從三通談起 廣場目標定位及營運策略分析 廣場招商租賃策略分析 廣場經營管理策略分析 成功取決於卓越的執行力 通路革命 通路零售這個下游角色， 反過來成了最具主導性的地位， 它可以決定商品價格可以決定需求， 甚至在一定程度可以決定文化 通路霸業－　攔路虎 超商易開罐碳酸飲料全面漲價 統一超商在菲律賓成功反擊可口可樂 通路整合 近５年消費者物價指數漲跌走勢  通縮 雙通效應 產業傾斜 消費者與消費行為 在比較同質化．齊一化的時代, 簡單的人口結構指標， 往往便足以讓廠商有效的瞄準市場對象 進行目標行銷. 在倍數時代用以上指標解釋市場, 往往是自殺行為 基因改造食品（英．法）杯葛．抗議 60歲的男人，可能在第２次婚姻中當爸爸 消費行為５個屬性 通路． 經驗． 價格． 產品． 服務． 主流市場　 情緒市場　 社群市場　 *流通業屬於知識經濟應用程度高的產業型態, 屬於知識創造品牌價值與競爭優勢的產業 因此必需持續創新與變革.開發 才能符合市場需求的產品與服務 創造更大的附加價值 二.廣場目標定位 及營運策略分析 審計重舉 明畫深圖 一. 目標.定位 1.為豐富園區生活機能 2.提高未出售物業價值 3.充份利用目前之閒置產業 4.三期開發基地期待利益舖陳 5.內地大陸市場零售通路複製實驗 複製經驗 ７－１１進軍大陸市場挫敗案 聯強積極進軍大陸市場 *商場.廣場.百貨概念 探討新商業業態 美.日.台各型購物中心 台灣與日本零售發展驅勢比較 購物中心及百貨公司差異 探討新商業業態 探討新商業業態(續) 美日兩國各型購物中心比較表 台灣與日本零售業發展驅勢比較 購物中心與百貨公司差異表 百貨公司.購物中心店數普查 　＊開發地區基礎資料分析＊競爭者及商圈分析＊立地交通環境及空間規劃分析 開發地區基礎資料分析 開發單位 園區概況 商圈設立 三.廣場招商.租賃策略分析 知彼知己 因勢利導 在租管互信基礎上共同達成零售的良好雙邊關係 1.企劃招商管理規劃分析 2.租賃條件的執行策略分析 競爭者及商圈分析 立地交通環境及空間規劃分析 1.企劃招商管理規劃分析 第一階段市場分析 第二階段商圈的規劃 各行業之獲利率與租金負擔的承受度 各行業之經營特性評估 各分店據點的分佈狀況 各行業對店鋪的面積和店型的需求 決定設點和裝潢的時效 2.租賃條件的執行策略分析 租金架構分析: 業種別: *.咖啡店 *.量販店 *.速食業 *.電器業 *.大型書店 *.生活雜貨 *.電信通訊 *.服飾業 *.電腦資訊 租金架構分析(1) 租金架構分析(2) 四.廣場經營管理策略分析 軟硬兼施 循循善誘 三.廣場經營管理策略分析 定位規劃 業種分析 租賃安排 管理規範 1.定位規劃 a.精神與物質需求的平衡性 b.軟體與硬體的搭配性 c.塑造地域性地標形象 d.優質mall空間感的舒適性 2.業種分析 a.如何結合大型賣場合作聯盟 b.如何結合零售個體戶的業態整合 c.如何結合傳統本土與異國餐飲的視覺融合 d.如何結合主題性娛樂休閒與文教氣息 3.租賃安排 a.訂定及尋找主要承租戶 b.訂定及尋找次要承租戶 c.制定租賃及抽成條件 d.制定及洽談租賃合約 4.管理規範 a.嚴謹的管理 b.親切的服務 c.專業的輔導 d.審慎的策略 策略與執行力 策略 在正確的時間選對的事做，做對的事 ( DO 　right things ) 執行力 全力以赴把事情做對，做好 ( DO 　things 　right) 高效率的執行　才是本事 職場之三綱五常 三綱成為職場中雙Ｂ車（　Ｂ　Ｍ　Ｗ　） Ｂ（Braud） 品牌 自我定位 知己 Ｍ（Market） 市場 目標選擇 知彼 Ｗ（Weapou）武器 執行力 百戰不怠 五常成為職場西門慶 潘　喜　有型　笑甜彎　適得其所　得體的儀表 驢　怒　有知　四力全　適得其位　堅實的能力 鄧　爽　無悔　愛之深　適得其心　滿腔的熱情 小　哀　無私　謙受益　適得其份　謙虛的態度 閒　樂　無我　變形蟲　適得其人　全面的投入 房地产E网 標準面積80坪以上, 租金承受度為營業額之10%以內, 平均客單價250-300元, 代表店: 金石堂.新學友.何嘉仁 標準面積300坪以上, 租金承受度為營業額之6%以內, 租期10年以上, 平均毛利率15