地产投资新主张-房地产投资信托reit文档.docVIP

地产投资新主张 ???????????????? ――房地产投资信托REIT ? ??? Haiven：近两年来，国内投资火热，股票大牛之时，房地产也正逐渐转变为投资品种，正由于过于热情的行为，房价涨势愈演愈烈，大量的住房抵押贷款涌现，终于到了现在国家为规避风险而大力调控和紧缩。资产证券化也逐渐浮出水面。本文介绍的是一种投资于房地产的证券化方式。 ??? 在美国，所谓的证券化多半是指资产担保证券，而房地产投资信托则基本上是指透过组成公司的方式，拥有并管理房地产，并不冠以证券化 之名。就本文而言，为了说明问题的方便，综合了美国的概念和台湾的认定方式，即房地产证券化包括了房地产贷款担保的证券化（Mortgage Backed Securitization, 简称MBS）和房地产投资信托（Real Estate Investment Trust, 简称REIT ）。本文将对REIT作探讨。 一．REIT的概念界定。????REIT应当包括两个内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。前者是由受托机构依法设立房地产投资信托，向特定人私募或向不特定人公募发行房地产投资信托受益证券，以获取资金，投资房地产、房地产相关权利、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准投资的项目，投资者从中获取投资收益。后者则是由委托人转移其房地产或房地产相关权利予受托机构，并由受托机构向特定人私募交付或向不特定人公募发行房地产资产信托受益证券，以表彰受益人对该信托之房地产、房地产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益的权利。 二．REIT的起源及发展沿革。????1．起源：投资信托制度最早起源于1822年的荷兰国王威廉一世时期，当时用以筹集社会游资、作为开发煤、铁、纺织及其它产业的基金，运作效果良好。????2．美国：1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。????????3．日本：REIT的发展始于1984年，其第一笔土地信托由住友信托开始办理，其后业务量逐年成长，及至1988年，有关REIT的个案已超过900件。????仔细归纳日本REIT的发展背景，可有八个重要因素，包括：????（1）房地产价格飚升，资产膨胀；????????????????? ????（2）不动产投资观念改变；????（3）政府对于证券发行管制放宽；???????????????????? ?（4）住宅融资贷款余额增加；????（5）不动产税制改变；??????? ????????????????????????（6）企业已发行证券筹资需求增加；????（7）休闲与商用不动产渐趋热火；????????????????????? （8）分散投资风险。 三．REIT的的种类。????根据资金投向的不同，REIT可分为三类：????1．权益型（Equity REIT）。权益型REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益； ????2．抵押型（Mortgage REIT）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；????3．混合型（Hybrid REIT）。顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。????早期的REIT主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。????四．REIT的运作流程。????REIT的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。????1．美国模式。??? 美国的REIT通常是以基金的形式出现的。???????