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商品房预售合同的转让 　　预售商品房再行转让的合同是否有效　　文章　　岑雪清诉黄锡彬房屋买卖合同案　　【案件基本信息】　　1．裁判书字号　　广东省江门市中级人民法院(XX)江中法民一终字第440号民事判决书　　2．案由：房屋买卖合同纠纷’、　　3．当事人　　上诉人：黄锡彬　　被上诉人：岑雪清　　【基本案情】　　XX年2月25日，岑雪清向黄锡彬购买联体住宅一套。岑雪清与黄锡彬双方于XX年2月26日共同签订了《转让协议》一份，协议约定：1．现甲方将江海碧桂园A号共m2建筑面积别墅转让于乙方，转让总价为万元；2．乙方需于XX年3月31日前付清房款；3．转让所涉及的所有税款与费用均由乙方承担等。协议签订后，岑雪清分别于XX年2月25日支付元，同月28日支付元，同年3月15日支付元，共支付元给黄锡彬，余额元未付。岑雪清于XX年3月　　31日将房款余款元提存在广东省江门市蓬江区公证处，该公证处于XX年4月8日向黄锡彬发出《提存通知书》。　　黄锡彬于XX年10月16日与江门市江海碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，所购房屋是上述岑雪清与黄锡彬买卖的房屋，购房总价为元，黄锡彬已付清上述购房款。该房屋尚在建设中，尚未确权及取得房产证。　　【案件焦点】　　黄锡彬与岑雪清签订的预售商品房《转让协议》是否有效。　　【法院裁判要旨】　　广东省江门市江海区人民法院经审理认为：岑雪清与黄锡彬买卖的房屋仍在建设中，尚未竣工，黄锡彬亦未到房产行政部门确权和领取权属证书，该房产所有权尚未明确。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：??未依法登记领取权属证书的。”的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：??违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，岑雪清与黄锡彬双方于XX年2月26日共同签订的《转让协议》无效。因岑雪清与黄锡彬双方签订的《转让协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，黄锡彬应返还购房款给岑雪清。　　广东省江门市江海区人民法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十入条第项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第项、第五十八条的规定，判决如下：　　一、岑雪清与黄锡彬双方于XX年2月26日签订的《转让协议》无效。　　二、黄锡彬自本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款元及支付利息给岑雪清。　　黄锡彬持原审答辩意见提起上诉，广东省江门市中级人民法院经审理认为：岑雪清与黄锡彬签订合同时，涉案房屋尚未竣工，黄锡彬亦未到房产行政部门确权和领取权属证书，双方对此事实是明知的，。也就是说，本案实质上是商品房预购人黄锡彬将购买的未竣工的预售商品房再行转让给岑雪清。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：??违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条又规定：“合同法第五十二条第项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：??未依法登记领取权属证书。”的规定不是效力性强制性规定，而是管理性强制规定，因为违反该规定并不影响出卖方的利益，也无损国家利益和社会公共利益。该条规定应该是指没有权属证书的房地产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房地产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。这从该法第四十六条的规定可以得到佐证，该条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”可见，我国并未明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再　　行转让，也就是说，我国法律目前并未将该类合同认定为无效合同。因此，原判依据该条规定认定涉案《转让协议》无效，明显不当。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订支有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，岑雪清与黄锡彬签订的《转让协议》是双方真实意思的表示，合法有效。　　广东省江门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第项的规定，判决如下：　　一、撤销江门市江海区人民法院(XX)江海法民二初芋第163号民事判决。　　二、驳回岑雪清的全部诉讼请求。　　【包头昆区律师事务所后语】　　1．对《城市房地产管理法》第三十八条规定的理解　　个人认为，该条法律规定的“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。