XXX房地产公司存货管理作业指引.doc

PAGE XXX房地产公司有限公司存货核算作业指引 1.0 目的 为加强存货管理,规范公司存货管理，便于对公司存货结构和存货存量的分析和考核。 2.0 适用范围 适用于XXX房地产有限公司存货的管理。 3.0 术语和定义 存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。 4.0 职责 财务部负责本规范的推行、解释并检查执行情况；公司工程部、市场部、物业部等相关部门负责存货的具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向财务部反馈。 5.0 内容 5.1 存货的分类，分类情况见下表 存货类别 说　明 会计科目 核算要求 拟开发土地 购入的、尚未动工但已决定将之发展为出售或出租物业的土地 开发成本[拟开发土地（核算项目）] 开发间接费 存货跌价准备 在核算项目的项目属性中增加占地面积及可售建筑面积，并至少每季度依照实际情况进行调整。 在建开发产品 已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业。 开发成本[（除“拟开发土地”外核算项目）] 完工开发产品 已办理竣工决算手续、待出售的物业，包括住宅、商铺、写字楼、配套资产等 开发产品 按可售建筑面积采用数量金额核算。不包括在可售建筑面积中的车位应按个数采用数量金额核算。 出租开发产品 已办理竣工验收手续、进行商业性出租的开发产品。 出租开发产品 周转房 指开发完成，用于安置拆迁居民使用的房屋，产权归本企业所有。 周转房 原材料 用于房地产开发经营的各种材料及各种设备 原材料 应采用数量金额核算 低值易耗品 不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等 低值易耗品 5.2 各类存货的核算 5.2.1 5.2.2.1 “开发成本”科目核算在建开发产品的实际开发成本,其明细设置参见下表: 一级科目 二级科目 三级科目 核算项目 备注 开发成本 土地成本 按各成本、费用项目再进行细分——具体核算内容、核算方法详见《成本核算作业指引》中的5.3.2各成本项目的核算内容。 各成本核算对象 成本核算对象可分层次设立。 前期工程 各成本核算对象 建筑安装工程费 各成本核算对象 市政管网工程费 各成本核算对象 园林环境工程费 各成本核算对象 公共配套设施费 各成本核算对象 开发间接费 各成本核算对象 开发间接费转入 开发间接费 开发项目 工程管理费 按各成本、费用项目再进行细分 定期转入开发成本 行政管理费 营销推广及设施建造费 物业管理完善费 资本化借款费用 其他 上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图： 项目 项目 在建一期 住宅 公寓 住宅 办公楼 在建二期 5.2.1 5.2.1.2 核算说明 1） 在开发过程中发生的各项费用的核算 a、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）； b、发生的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。 c、开发项目采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款”科目。 d、开发项目采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“周转材料”、“银行存款”等科目。 e、在开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“周转材料”科目。 f、根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。 2） 已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本转转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目（有关成本核算对象的成本项目中）； 对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。 3） 对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。 4） 本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。 5.2.1.3 拟开发土地核算说明 1） “开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，其具体内容包括：①总体未开工项目的地价款和前期费用；②分期开发的项目，其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。 1） 项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”核算项目下。