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航空港项目 可行性分析报告 目录 项目背景 项目概述 市场分析 规划设计分析 项目开发计划 投资收益分析 综合分析与建议 项目背景 外部环境 人文环境 本项目附近教育系统发达，大学包括项目西侧约1公里处的信息工程学院（双流校区）、项目西侧0.5公里处的四川师范大学创新学院、项目西南侧约1公里的西南民族大学（双流校区）、项目南面2公里的四川大学（双流校区）。另还包括项目西面距项目0.8公里四川艺术学校，项目西南侧约0.5公里的棠湖中学外语学校（含小学），文化气氛浓郁。 本项目地处航空港产业园区，该园区聚集着大量成都市高级人才，在很大程度上提高了该地区的人员素质。 经济环境 航空港开发区投资环境优越，距成都市区仅6千米，地势平坦，境内交通发达，西有国际空港成都双流国际机场，东有成昆线成都火车南站，高等级的机场公路，德（阳）乐（山）大件路穿越全境，集航空、铁路、公路于一地,具有得天独厚的交通优势，区内各项基础设施完善，水、电、气、通讯全部配套。开发区引进了德国拜耳(四川)动物保健公司、泰国正大集团等60多个外商投资项目，形成了以医药、精细化工、电子、高效农业等为主，兼具第三产业的产业体系。2000年，实现国内生产总值6.08亿元，工业增加值6.11亿元，入库税收1.15万元，出口981万美元。 自然环境 气候： 年平均温度 年平均湿度 年均降水量 85％降水出现月份 年太阳辐射量 16℃ 70% 1000毫米 7、8月（分别为230、233毫米） 25% 天数 温度 平均湿度 日照 风向风力 最高(低)温度 30℃天数 0℃天数 晴日比% 日照时数 春季 91 15.9 7.1 79 79 3.1 1 夏季 91 29.7 21 68 63 88 5.3 1-2 秋季 92 25.1 16.9 10 75 74 4.2 1-2 冬季 91 16.2 2.4 8 82 70 1.9 2 空气质量 随着成都加大绿化建设及污染控制力度，成都的的空气质量已经越来越好。城区API指数一般在85—95之间，空气质量等级一般为优或良，而项目所在地由于地处城郊，空气质量还略高于城区。 地质：本项目土壤多为黄壤类的老冲积黄泥土，属肥力较低的土壤之一，可耕性能较差。用于开发则可获得最佳效益。 生态：地块属城郊型态环境，东侧为规划中的高尔夫练习场，空气清新，绝少污染，自然条件优越，是成都市环保条件较好的地区。 商业环境 该地区无大型购物商场，主要以沿街的一些小商铺为主，及为数不多的一些中小超市，且离项目所在地均未超过2000米。 市场环境 通过对周边市场的调查，该地区缺乏高品质的开发项目，我公司的开发可以带动周边市场的整体开发水平。 内部环境 项目的经济效益 随着房地产市场竞争的日益加剧，土地资源的稀缺性等原因，土地储备变得尤为重要，已成为大型开发企业新的竞争点。本项目兼有普通中高档住宅的特点，能在收益性与变现性之间达到较好的平衡，将成为同人华塑公司新的利润来源，能为地产公司进一步随城市扩张而发展打下良好的基础。 项目的社会效益与环境效益 利用航空港地区的外部环境，开发具有高档次住宅项目有助于创建同人华塑公司在成都的品牌形象。 航空港地区虽然有一些项目开发，但整体档次不高，我公司的进驻必将为该地区带来新的活力，带动周边发展，为航空港的建设作出贡献，体现我公司的实力。 项目概述 宗地区位及其用地 项目区位 宗地位于成都市西南部航空港开发区内，距市中心15公里左右。1993年该区域经四川省人民政府批准为省级经济开发区。该开发区于成都外南机场路双流段，西起西南最大的航空港成都双流国际机场，东与成都市区接壤，东西长45千米,南北宽4千米，规划面积13平方千米，起步区4平方千米。开发区以第三产业为主，带动第一、第二产业，主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电子、医药、机械、精细化工、高新农业等行业为主。 宗地呈规整长方形，南至棠湖路，北至机场路，东至温州房产商开发地块，西至锦华药厂 项目用地 土地为出让性质，与航空港管委会签订的土地出让面积约为80亩（最终以市土地局核定的土地出让面积为准），为工业用地。2004年底，该区域改变规划性质，改为开发用地。 宗地现状 四周范围 南至棠湖路，北至机场路，东至温州房产商开发地块，西至锦华药厂 地势状况 基本为农田，中间有一段为苗圃（现出租给农户）。整个地块地形平整，无明显的水渠、沟壑及池塘。 地上物现状 宗地北侧有一幢建成的带裙房的8层商务楼，外立面完整； 项目周边的社区配套 教育系统 附近教育系统发达，大学包括项目西侧约1公里处的信息工程学院（双流校区）、项目西侧0.5公里处的四川师范大学创新学院、项目西南侧约1公里的西南民族大学（双流校区）、项目南面2公里的四川大学