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从万科看我国房地产开发企业的成长 2．1万科的概况 2万科综述 万科企业股份彳r限公司，其前身是1984年5月成立的深圳现代科教仪器展 销中心，国有性质，主要经营办公设备、视频器材等进口销售业务，王石任总 经理。1988年，深圳现代科教仪器展销中心股份化改组为万科企业股份有限， 国有股占60％，职工股占40％，实行多元化经营，业务涉及贸易、模特经纪人、 广告业、展览业、服装、葡萄酒、房地产等诸多领域。万科从1988年介入房地 产领域，到1992年正式确定大众住宅丌发为核心业务，此后不断进行专业化的 战略调整，最终专注于中档、中高档住宅产品的开发。截至2006年底，力．科已 进入深圳、上海、北京、广州、天津、沈阳、成都、武汉、南京、南昌、苏州、 无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、鞍山，业务扩展到20个 大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济 圈及其它重点城市为中心的“3+X”发展策略。 如今的万科，是中国大陆首批公丌上市的企业之一，是中国房地产行业第 一个全国驰名商标，其品牌价值位列中国房地产业第一名‘。自公司确立房地产 为主营业务以来，万科始终以骄人的业绩昂首于中国房地产业，被。根据已经 公开的资料，从1984年至今，万科已经实现了连续20多年的高速稳健成长。 特别是近几年，力．科主营业务收入、净利润、地产业务收入和地产业务利润的 复合增长率稳步攀升(见图2．1和图2．2)。与此同时，万科在全国商品住宅市 场所占的份额也从1999年的0．78％上升到2003年的0．99％，而2006年己突破 1％。此外，随着公司不断推进企业购并与重组，以及业绩的不断提升，万科的 规模不断扩大。截止2006年12月31日，公司总股份数已达4，369，898，751股， 总资产达485．08亿元，净资产148．82亿元。2 经过这次股份改组和向社会公开发行股票，万科资产及经营规模迅速扩大，并 -丌始介入房地产领域。1991年1月29同，公司A般在深圳证券交易所挂牌交易。 同年6月，公司通过配售和定向发行新股2，836万股，集资人民币1．27亿元， 开始跨地域房地产业务发展。至此，万科成长为涉足众多领域，实施多元化经 营的大型企业。 第二阶段，“减法”阶段(1992年至2004年)，即多元化经营向专业化经营 调整的阶段。1992年万科确立房地产为主导行业，开始进行由多元化向房地产 业为主导的专一化战略调整。1994年万科进一步在产品一}=改变公寓、别墅、写 字楼什么都二F的做法，专一到只做房地产市场的辛流产品——中档住宅。在此 期划，公司于1993年3月发行4，500万股B股，从而实现与囤际资本的第一次 对接。万科此次发行的股份于1993年5月28闩在深圳证券交易所上市交易， 所募资金45，135力．港元全部用于房地产开发投资，房地产核心业务进一步突显。 1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3．83亿元，主要投资于深圳住宅开 发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资 金人民币6．25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公 司实力进一步增强。同年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的 万科股份占万科总股本15．08％。2001年，公司将直接及问接持有的力．佳百货股 份有缀公苗j 7296的股份转让予中舀华润总公司及其附属公司，成为完全专一的房 地产公司。2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增 强了发展房地产核心业务的资会实力。2003年，公司进入广州、中山、大连、 鞍山房地产市场，初步形成“3+X”的区域发展模式。 第三阶段，专业化经营阶段(2004年至现在)，即专注于大众住宅开发阶段， 这一阶段的主要特点是专业化、工厂化、区域化、联盟化。2004年9月，公司 19．90亿元可转换公司债券公开发行。同期，隆重举行万科集团20周年庆典系 列活动，发布未来10年的中长期发展规划。2005年3月，力I科与浙江南都集团 签署协议，以总计18．5785亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、 江苏的70％权益，以及浙江的20*,6权益。自至，-力．科以80％的股份控股南都房产， 完成了国内地产业有史以来最大的一次并购案。通过此次并购，力．科一次性获 得了项目资源269．2万平方米，其中杭州项目174．1万平方米。本次并购后， 万科不仅成功进入了谋求已久的浙江市场，而且初步完成了长三角的布局，形 成了珠三角、长三角、环渤海三大核心区域齐头并进的格局。2005年，力．科还 完成了一幢6层高的“工厂化”生产试验楼，由此迈出了工厂化生产住宅的关 键一步。2006年，万科提出了“变革先锋，企业公民”的主题年口号，着力做 62万科综述