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经济型别墅搅乱房地产市场布局 　　　 2004-03-11 13:07:20 北京青年报全伟 　 　　南方网讯　去年春夏过后，北京的低密度住宅市场引起了普遍的关注和探讨，别墅市场经过几年的发展，出现了独特的格局，价格、客群、产品类型发生了很大的变化，产品细化、市场更加多样化。 　　经济型别墅概念 　　根据北京别墅市场的现状和特点，整体可以分为三个层次，高档别墅、中档别墅和经济型别墅。 　　具体的别墅划分，我们可以粗略地以价格、户型和花园面积进行衡量。高档别墅大都属于独栋产品形态，售价在11000元/平方米以上，容积率在0.3以下，户型面积大于400平方米，花园面积大于1000平方米；中档别墅社区规划有独立别墅/Townhouse产品等多种形态，售价在8000-11000元/平方米左右，容积率在0.3-0.7范围，户型面积大约在200-400平方米，花园面积在200-1000平方米范围；经济型别墅以Townhouse产品等类别墅为主，容积率在0.8-1.0左右。 　　北京经济型别墅供应及分布 　　北京市经济型别墅的供应呈现年度逐步升温的发展态势。从2001年开始有所供应，但体量较小；2002年开始升温，供应量有所增加；2003年经济型别墅供应陡增，体现了“2002Townhouse年”、“2003别墅年”别墅市场的良好发展前景。 　　2001年开盘的经济型别墅主要有慧谷.根源、塞纳维拉、倚林佳园、康城等，总体供应大概有1200多套，产品以联排为主(倚林家园叠拼为多)，建筑规模达到40万平方米。 　　2002年开盘的经济型别墅有雅典娜庄园、氵师城百丽、雪梨澳乡、棉花城(加来小镇)等，供应套数也在1200套左右，供应规模达到38.7万平方米。2001年和2002年供应差别不大。 　　2003年开盘的经济型别墅有20个左右，供应套数在5400套左右，供应规模达到了230万平方米。2003年与2002年比，供应规模增加了约5倍，供应发生较大变化。 　　北京经济型别墅的需求特点 　　经济型别墅的需求与它的供应有着同步变化的关系。2000年、2001年经济型别墅出现，抓住了市场供应的空白点，也是消费者逐步认识和接受这种产品的过程。2002年，市场上Townhouse产品从概念宣传、产品设计和市场销售等方面都有深入发展。产品越做越细，销售情况良好，为2003年的发展奠定了基础。2003年经济型别墅有了质的飞跃发展，供应量猛增，产品概念和设计创新不断涌现，特别是非典后引发的健康住宅发展高潮。 　　经济型别墅有着特定的需求人群和需求特点： 　　1.经济型别墅具有较强地理位置特点。 　　经济型别墅一般位于交通便捷的城市边缘地带，距离市中心10-20公里，距离市中心的车程在30分钟左右。在北京能满足这种条件的城市边缘地带主要有：亦庄、大兴、京昌高速沿线、通州等规划的卫星城镇及开发区。而购买这种类型的别墅客户大多拥有私家车，对距离的敏感性要稍小，而更多的注重环境、居住生活品质。 　　此外，随着市政建设向郊区延伸，如五环(公路一环)道路的建设，将郊区住宅组团串联起来，使远郊别墅的交通更为便捷。 　　2.经济型别墅房型规划设计合理、面积适中，功能齐全，满足人们的生活需要和健康需求。 　　经济型别墅的面积大都控制在200平方米以内，而房型设计紧凑合理，充分满足起居、会客、学习、健身、休息等各种功能。和公寓相比，经济型别墅的功能划分更加人性化、细化：能够把公共空间和私密空间以上下层分布的办法分割，干扰减到 　　最小；在同样总价的范围内，经济型别墅给了消费者更多的自由设计和享受自然环境的空间，这也是其备受消费者青睐的原因所在。 　　从北京市目前经济型别墅购买群体来看，亦庄的购买群体主要位于国贸区域、大多为私企老板、外企经理等；在京开沿线购买群体主要为西城、海淀的客户，大多为政府官员、事业单位高层领导、私企老板等；在京昌沿线购买群体主要来自海淀、亚运村、燕莎等区域。整个购买群体具有较强的地域关联性和工作性质档次的高层性。 　　经济型别墅的发展前景 　　对于北京经济型别墅市场来说，发展空间是相当大的，从地域上看，以下区域颇具前景： 　　首先是位于京东的通州区。由于该区域地域广阔、发展空间较大，经济型别墅的规模颇为可观，康城以百万平方米的规划打响了Townhouse进入京城的第一枪，而珠江国际城洋洋百万平方米的规划使通州版图再增亮点。价位定在4000元~5000元／平方米的精装修花园洋房和叠拼House，在整个京城别墅市场上颇具竞争力。大规模的开发也使各项目自成体系，有效弥补了通州区配套不足的劣势，因此该区域的经济型别墅产品的发展前景看好。 　　另外，通车不久的京开路已成为地产旺区。华润置地120万平方米新市镇作品翡翠城、26万平方米国际化社区丽园以及月桂