房地产项目运营管理总结—631工程课件.pptVIP

房地产项目运营管理总结—631工程;交流内容 ;项目管理的“共殇”;别墅VS高层的优势;;项目推进的基本驱动模型;;Part 2：飞机模型;项目工程管理线路图;抓前控 ;我们始终应该思考的问题;启动会工程研策;启动会工程部分;关键点：新地区公司对报建流程的梳理 （尤其是第一次进入的城市及城市的新区域） 案例：常州市市区报建流程的梳理、验收流程的梳理 启示：对关键线路节点的明确及各节点“影响人”的判断是关键 Tips：报建各体系从“国土”“立项”到“规 划”“建设”等之间的衔接点是最有可能出 “危”和“机”的地方。 ;关键点：在清理出关键线路的基础上，以“主人翁”的精神做好各个节点的跟踪管控和所承担的工作。 案例：郦城一期报建进程与二期报建进程的对比 启示：1、主动熟悉外部资源，克服畏惧心理，主动的沟通比很多事情都重要 2、规矩做事;研发设计的前控;关键点2：从方案阶段就投入1/3的精力介入设计 案例：郦城一期样板区的图纸研发（改良的类独立栋） 售楼处的方案确定 启示：从研发的角度应重点关注设计的效果，及体验感等方面，而从工程管理的角度应重点关注可实施度，功能性问题及对整体项目管理的影响 Tips：从方案阶段开始向研发部提供读图意见，将工程问题（竖向、总平面、户型、安装系统、相关优化等）前置解决;关键点3：关注单位工程的每一个细部节点大样，关注图纸上的每一个文字及符号 案例：郦城一期、二期的建筑、结构总说明的持续改进过程 启示：清单计价下，图纸的质量至关重要，一定要做好招标图纸的审核，特别是关系到报价的细部大样，要提前向设计明确标准做法，避免报价后调整做法，留给施工单位索赔的机会； Tips：清理出基本做法大样及说明与设计研究讨论，固化在蓝图中是最多快好省的做法！ ;关键点4：从标准样板图到设计样板图的审核 案例：样板区及一期2次大规模的集中审图，蒙图法读图 启示：通过蒙图法读图，解决设计上的错、漏、碰、缺及专业之间的冲突等问题，减少招标期间的疑问卷往返，缩短招标时间，减少将来施工返工的机率； Tips：必须强制性规定未经甲方审核核准的图纸，不允许出蓝图;关键点5：抓好设计交底和图纸会审工作 案例：一期的1次设计交底，2次图纸会审 启示：施工蓝图下来，设计交底和图纸会审是解决减少后期设计变更技术洽商的最后一次机会。 Tips:要注意政府的审图和内审图意见的关系;关键点6：如何最大限度解决设计周期短与招标时间紧张及招标精度的矛盾？ 案例：一期别墅招标案例 启示：在项目计划确无法避免冲突的情况下，标准做法节点的完善清理至关重要 Tips：宁多勿少原则，绝大多数情况下别墅和高层及地库是能够清理完善做法清单的。;关键点7：通过施工单位向监理讲图、监理向甲方讲图，甲方工程师内部讲图等消化图纸问题； 案例：失败的讲图案例 启示：讲图应该=研究图=熟悉图，而不是光动口不动脑的照本宣科 ;招标采购的前控;关键点2：招标启动会 案例： 入户门招标启动会、防火门招标启动会等 启示：通过“招标启动会”这个平台和节点设置，将合同需求与招标采购、图纸与深化设计之间联系起来，有效提高招标效率和质量。 Tips: 每一个招标启动会的成果都能成为梳理一种材料或服务的知识 ;关键点3：坚持做标前辅导---先说断后不乱，丑话说在前面 案例：一期、二期总包投标前的招标辅导对整体文明施工的影响 二期的外架及整体施工案例 启示：在定标前是甲方市场，定标后是乙方市场，在招标前，一定要尽可能的将所有不利情况和要求讲清楚、写明白。大家好才是真的好. Tips: 1、 考察—确定入围单位---发标书（尽可能清楚，并经项目团队尤其是工程团队讨论）--标前辅导—投标---分析技术标---合格技术标开经济标---议标—定标报告---定标 2、 标前交底应包括公司介绍及项目概况、项目工程管理要求（工期、节点、质量、文明施工、配合、停止点、样板带路及点评、月度检查、技术管理要求等）、资金支付（时间、报表、方式、比例等）、违约金及合同处罚等、后期的发展计划，树立投标单位信心等 ;关键点4：深入理解项目TQR的基础上，提供合约规划的指导意见 案例：郦城1、2期合约规划的制定及优化计划 启示：合约规划的界面适合项目，能框出面积最大的TQR三角;关键点5：细核清单 案例：一期总包合同清单描述的清理及遗留问题 启示：细核清单项中工作内容的描述：清单项的描述影响施工单位的报价，细微的描述差异将导致双方理解不一致，报价有偏差，引起后期的扯皮，同时注意总分包的描述要一致。 Tips:细核项目总分包界面、措施项目（如检验及测试费）、项目技术规