广州房地产策划初案文档.doc

中海康城花园项目策划建议书 中海康城花园项目策划建议书 目 录 市场篇 第一部分 市场情况分析 广州市城市发展综述 广州市住宅市场分析 项目竞争市场分析 第二部分 项目优劣势分析 项目优势 项目劣势 第三部分 目标客户群体及特征 目标客户社会层面特征 需求特征 群体家庭收入特征  营销推广篇 第一部分 项目营销策划部署 市场营销推广策略 市场营销策划包装战略 第二部分 项目销售分期建议 项目销售分期部署 项目前期价格策略 第三部分 项目相关销售条件建议 付款方式及物业管理费用 装修标准 第四部分 项目智能化提案 第五部分 项目户型设计意见 项目首期户型及面积汇总 项目户型及面积建议 现场销售管理篇 第一部分 现场销售组织及管理 汇报程序 工作程序 人员培训 管理制度 客户信息整理及反馈 第二部分 中海康城花园摇珠发售工作流程 附件一：《客户访谈记录》 附件二：《销售人员日报表》 附件三：《每周客流量统计表》 附件四：《销售报告》 附件五：《现场主管对项目经理意见反馈报表》 市场篇 市场篇 第一部分 市场情况分析 广州市城市发展综述 广州市城市建设发展概况 近几年，广州市采取积极的财政政策和货币政策，通过财政资金和争取国债资金、银行贷款等措施，加大了对重点建设项目和市政建设项目的投资力度，全社会投资总量增长较快，有力地促进了经济的持续增长。1998年，广州市城市建设的总投资额为140.31亿元，比起1997年有大幅度的增长，增幅达到52.5%；1999年，是广州市历史上城市建设投资规模最大、发展最快的一年，全年完成城市建设投资175.3亿元，比1998年增长24.9%。 2000年，广州市全年完成城市建设投资总额147.01亿元，以推进“三年一中变”、建设适宜创业发展与生活居住的城市为目标，全力推进城市基础设施建设。重点构建城市主骨架路网，完成了环城高速公路、内环路以及广园东路一期工程等一批重点交通项目的建设和旧广从公路、广州大道、机场路和芳村大道等一批交通主干道改造；地铁二号线、新机场高速公路、广园东路二期工程及内环路4条放射线等一批重大项目的建设顺利推进。全面推进以商业旅游中心区、珠江沿岸、主干道边和内环路边为重点的市容环境整治工作，城市面貌又有新的改观。  表1：广州市固定资产投资 年份 固定资产投资 年增长率 城市建设投资 年增长率 1998 746.00亿元 13.6% 140.31亿元 52.5% 1999 875.16亿元 15.3% 175.30亿元 24.9% 2000 924.19亿元 5.2% 147.01亿元 -16.0% 广州市近几年重点市政工程概述 近几年，广州市加大了城市基础设施建设力度，完成了地铁一号线、内环路及其放射线、华南快速干线和广园东路一期工程等重点工程，正在建设的有：地铁二号线、广州新体育馆、广东奥林匹克体育中心、广园东路二期、北二环高速公路、广州国际会展中心首期工程、科学城首期工程以及白云机场迁建等等重点工程，即将规划建设的地铁三号线、地铁四号线、城市轻轨铁路、科学城、琶洲国际会展中心、广州生物岛、大学城以及南沙港等项目，都会给广州市房地产业发展提供新的机遇。  表2：近几年广州市重点建设项目一览 年份 重点建设项目 1999年度 地铁工程（一号线试运营、二号线开工）。 广州市中心交通项目（内环路、配套设施）。 高速公路工程（东环、南环、西环及北二环）。 猎德污水处理厂。 广州保税区电脑城。 广州市钢铁基地（珠钢工程、广钢改造）。 广州港新沙港区一期工程。 白云国际机场。 广州本田汽车。 广州新体育馆。 移动通讯产品研制和产业化。 2000年度 广州港出海航道。 白云国际机场迁建。 广州市中心交通项目。 内环路连接道。 广州市北部高速公路。 北二环高速公路。 广州体育馆。 广州地铁二号线首期工程。 广州港新沙港区一期工程。 珠江钢厂。 广园东路一期工程。 2001年度 地铁二号线。 白云国际机场迁建。 内环路放射线工程。 新国际机场高速公路。 北二环高速公路。 广州体育馆。 广州国际会展中心首期工程。 西朗污水处理系统。 汽车项目。 珠钢工程。 金鹏移动通信。 南方高科手机。 宽带主干网络首期工程。 科学城电子信息产业基地。  广州市总体规划发展趋势 根据于2001年4月30日公布的《广州市总体发展战略规划纲要》，将广州划分为都会区、花都片区、从化片区、增城片区及南沙片区5个片区，占地7,400平方公里，人口1,000~1,200万人。在空间结构上，广州未来都会区将形成“一江多岸，两轴，三带，两个转移带，三个大港，四个物流中心”的“多中心，网络式，生态型”的复合城市结构。 未来的广州市将从传统的“云山珠水”小山水式的自然格局跃升为具有“山城田海”特色的大山大海自然格局，并