房地产项目管理四川大学课件.pptVIP

实验课教学的主要目标是使我们了解医学微生物学主要的研究方法和手段，掌握基本技能和基本原理，树立牢固的无菌观念 主要内容 7.1 房地产项目管理概述 7.2 房地产开发项目质量控制 7.3 房地产开发项目进度控制 7.4 房地产开发项目成本控制 7.5 房地产开发项目合同与安全管理 §7.1 房地产项目管理概述 7.1.1 房地产项目特点 房地产项目，是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。 房地产项目具备以下几个特征： 知识的密集性 组织的层次性 系统性 7.1.2 房地产项目管理的概念 房地产项目管理是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。 房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程一项重要管理内容。 一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现房地产开发项目管理目标的根本保证。 7.1.3 房地产项目管理的目标与职能 房地产项目管理的目标是寻找项目成本、时间、资源、质量等要素的最优均衡控制，实现项目投资计划中的经济效益、社会效益和环境效益。 房地产项目管理的基本职能包括： 计划是指对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设 有计划、按顺序、有条不紊地展开。 组织是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有 关法律、法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保 障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 控制是指对项目的质量、进度和成本进行控制，以获得最大综合 效益。 协调是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目 不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协 调，从而为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开 发建设顺利进行。 7.1.4 房地产开发项目招标 （1）招标方式 招标是实现项目“三控两管”（质量控制、进度控制、 成本控制、合同管理、安全管理）的前提与基础。 招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开放项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。 公开招标，是指房地产开发项目的招标人在指定的报刊、电子网络或其他媒体上发布招标公告，吸引众多的投标人参加投标竞争，招标人从中择优选择中标单位的招标方式。公开招标是一种无限制的竞争方式，按竞争程度又可以分为国际竞争性招标和国内竞争性招标。 邀请招标，也称选择性招标或有限竞争招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定法人或者其他组织投标，一般选择 一定数目的法人或其他组织（一般不少于三家）。 （2）招标程序 按照一般做法，投标程序如下： 申请招标。 编制招标文件。 编制招标工程标底。 确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函。 投标人资格审查。 招标工程交底及答疑。 开标、评标和决标。 签订合同。 §7.2 房地产开发项目质量控制 房地产项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及合同中对房地产开发项目工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。 房地产开发项目质量控制是指项目管理机构以国家标准、规范或合同为依据，确定质量目标及质量保证、改进措 施，对项目决策阶段、设计阶段和施工阶段进行全程质量监督和管理的活动。 7.2.1 房地产项目特点 房地产开发项目质量的特点是由房地产开发项目自身的特殊性决定的，主要包括： 质量影响因素众多 质量波动大 质量离散 质量隐藏性强 竣工检验局限大 7.2.2 质量控制的内容 质量控制的主要内容包括： （1）前期资料检验 （2）原材料检验 （3）配套设备检验 （4）程序与工艺检验 （5）施工阶段质量控制 （6）建立质量控制档案制度 （7）竣工质量验收 7.2.3 施工阶段质量控制手段 （1）旁站监督 （2）测量 （3）试验 （4）指令文件 （5）规定质量监控工作程序 （6）利用支付控制手段 施工阶段质量控制是质量控制工作中的核心，在施工阶段， 一般可采用以下六种手段进行质量控制： §7.3 房地产开发项目进度控制 房地产开发项目进度控制是指根据开发项目各阶段的工作内容、程序、持续时间和衔接关系编制项目进度计划，并以此计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间进行控制，保证项目能在满足其时间约束的前提下实现总体目标。 进度控制的最终目的是确保项目进度目标的实现，其核心内容是建设工期控制。 7.3.1 进度控制工作的内容 在传统的房地产