第十章 写字楼物业经营管理.ppt

* * 第十章 写字楼物业经营管理 掌握 写字楼物业管理的常规目标 写字楼租金确定与调整的方法和特点 写字楼物业经营管理的绩效评价 熟悉 写字楼物业的特点 写字楼物业管理的工作模式 写字楼物业管理内容 写字楼的租户选择 写字楼的租约制定 写字楼物业企业的选择标准 了解 影响写字楼分类的因素 写字楼管理的策略 写字楼安全管理 写字楼风险管理 1、写字楼物业管理的常规目标 写字楼经营目标—收益部分使用率最大化 租售型写字楼空间按可分为收益部分（专用部分）和非收益（共用）部分。收益部分主要有办公室、租赁仓库、店铺、停车场等 普通租售型商务写字楼有效使用率为：标准层有效使用率70%—80% ；整体有效使用率60%—70% （不包括停车场） 写字楼物业管理的常规目标是经营、管理、服务三位一体 写字楼管理目标—物业资产保值率和升值率最大化 关键工作是要做好房屋与设备维护工作 写字楼服务目标—物业所有人与使用人满意率最大化 2、写字楼租金的确定与调整 可出租面积或使用面积的计算 面积有三个概念：建筑面积 可出租面积 出租单元内建筑面积 出租单元内建筑面积=单元内使用面积+外墙、单元间及单元与共用建筑空间分隔墙水平投影面积的一半 可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊共用建筑面积 物业管理师的R/U系数=可出租面积/出租单元内建筑面积 租金常常以每平方米可出租面积为计算基础 基础租金与市场租金 写字楼租金主要取决于市场供求；一定市场条件下，写字楼的整体租金水平取决于物业本身的状况及其所处的位置 一般业主根据希望达到的投资收益率和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金 市场理想时，市场租金高于基础租金 出租单元的面积规划和室内装修 面积规划是考虑租户的规模、组织构架、偏好与品位、需要安装的设备和财务支付能力等确定其承租面积 室内装修是为租户的房间布置等进行设计 租金的调整 租金的调整是基于消费者价格指数、零售物价指数和其他租赁双方商量的定期调整比率。 3、写字楼物业经营管理的绩效评价 服务满意度 感性满意度主要有六个方面的区分： 感性服务方面：快慢之分（服务效率）、热冷之分（服务态度）、好坏之分（服务质量） 理性服务方面：全缺之分（服务制度）、有无之分（服务程序）、明暗之分（服务标准） 评价主要是三项指标 物业经济指标（包括租赁经营和物业管理服务两方面） 租赁经营绩效方面的指标：租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率 物业管理服务绩效方面的指标：出租率、租金拖欠和坏账情况、租约续签、扩签、新签、退签 物业品牌化 是写字楼良好形象的缩影 是优质物业经营管理的证明 是市场信任的标志 是提高租金价格和物业管理费价格的理由 是写字楼项目难以估价的无形资产 4、写字楼物业的特点 位置好，规模大 多为现代化高层建筑 功能齐全、配套设施完善 多由专业物业管理企业管理 增值的关键在于保持产权的完整性 5、写字楼物业管理的工作（模式） 物业发展目标 即物业的市场定位 写字楼物业管理的工作中心是满足当前租户的需要并吸引未来潜在的新租户 物业管理目标 是物业发展目标和实际物业工作的平衡 租户管理 目的为租户提供满意的服务，增加续约、新签，提高市场竞争力和物业租金 租务市场管理 吸引和发现可能的租户 租户评估筛选、租约谈判 签订租赁合同 租赁期间管理 租户履行租约的监督 制定有效的租金收取政策 服务费管理 租金调整 续租谈判 租期结束管理 人事管理 选聘合格工作人员 对职员上岗培训 稳定优秀员工 建筑物管理 建筑物维护 建筑物管理办法 财务管理 业主要获取投资收益 经营状况评估 找出优势与不足 6、写字楼管理的内容 物业市场营销 制定租金收取办法 协调与业主和租户的关系 物业维修养护 安全保卫 组织与控制 7、写字楼的租户选择 租户的商业信誉和财务状况 所需面积大小 需要提供的物业服务 8、写字楼的租约制定 标准租约的重点条款 租约中一般包括租金定期增加方式的租金调整条款 采用“毛租”方式，租金较高，业主支付所有经营费用 采用“净租”方式，租户直接分担部分或所有的经营费用 折让优惠和租户权利的授予 折让优惠的资金要通过各种方式归还业主 租户有优先承租相邻空置单元的权利 9、写字楼物业管理企业选择标准 能否让业主满意 专业服务的水平 向业主提供信息的能力 管理计划 10、影响写字楼分类的因素 写字楼有自用型和租售型之分，也有单纯型、商住型、综合型之分。 影响写字楼分类的因素主要有：位置、交