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常州市房地产市场调研报告 第 PAGE 7 页 共 NUMPAGES 7 页 常州市房地产市场调研报告 一、常州房地产初感 近年来整个房地产市场火爆异常，作为长三角地区经济发达的城市常州，房地产市场也在飞速发展，成为人们关注最多的热点地区之一，常州房地产市场自1999年开始回升，2001年遇到点小波折，到了2002年的9月开始复苏，从2000年到2003年，常州的房地产市场连续4年保持着上升势头，且上升速度逐年加快，2004年以来房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积及销售额等多项主要指标增长速度均创出近年来最高。2005年受国家宏观经济调整的影响，常州市房地产市场开始降温。表现为消费者持币观望比例增加，房价涨幅放慢甚至下跌，部分楼盘以特价等形式变相降价。但相比与上海、南京等一线城市而言，常州房地产市场的形势不算太差，上海、南京等一线城市出现的普遍性降价在常州尚未出现，南京经常发生的挂牌土地流拍现象在常州发生较少，土地市场较为平稳，说明开发商对常州未来一两年的市场预期依然看好。 二、常州房地产市场现状 1、开发投资持续增长、结构发生显著变化。 近年来，大规模的市政拆迁和旧城改造，使常州市商品房市场需求量日益增加，呈现出多年来少有的供不应求局面，许多新开楼盘甚至出现了连夜排队抢购、托人拉关系买房等计划经济时代才有的现象，这些市场信号不断引导房地产开发企业加大商品房建设投资力度。2004年以来，常州市住宅投资增长速度明显加快，对房地产开发投资增长的拉动作用日趋明显，住宅投资在全市房地产开发投资中继续占据主导地位。从个案上看，新城南都2004年开盘至今，销售面积超过40万平方，销售均价接近4000元，这种销售进度是少见的。反映了常州市场的异常火爆。 房地产市场的火爆还表现在商业用房（商铺）上，2004年和05年上半年，常州市商业用房（商铺）销售较好，说明常州市经济活力相当强。但另一方面，常州写字楼市场却呈现出下滑的趋势，开发量下降，在售项目销售进度缓慢。究其原因，我认为是因为常州中小企业发达，缺乏大型特大型企业集团和外资机构地区总部，产业结构中制造业密集，但高附加值服务性行业发展相对滞后，因此市场对写字楼需求有限。随着常州市经济的进一步发展，外资企业增多，以及本地企业形象提升等因素，常州市的高端写字楼市场会出现同苏州、无锡地区类似局面，逐步成熟起来。 2、开发投资规模不断增大，开发空间大幅度上升。 2003年至2005年，常州市房地产行业开发投资规模呈快速上升趋势。由于常州正在建设特大城市，市区面积由280平方公里扩大到1864平方公里，新城区开发建设力度加强。同时老城区的改造速度也没有减缓，随着常州建设特大城市的启动，常州市房地产开发空间会有大幅度上升趋势。根据《常州市城市总体规划纲要》指标要求，2005年市区城市化水平要达到66%，2010年达到70%；居住水平方面，近期人均建筑面积达25平方米，2010年人均建筑面积达32平方米，成套率达85%。这几年市区居民的居住需求会有较大增加，加上梯度消费倾向和“居者优其屋”的观念会进一步带来新的需求和房地产产品的更新换代。 年度 投资总额 开工面积 竣工面积 销售面积 销售较上年同期增长 2003 52.8亿 374.4万 249.2万 205.9万 -17.2% 2004 97.90亿 573.4万 250.3万 236.6万 14.9% 2005.1-9 74.5亿 280.1万 134.3万 87.7万 26.7% 3、供求基本平衡，局部区域市场出现供不应求的局面。 常州房地产市场在去年及今年一季度供需呈现两旺，自2002年以来，常州市商品房批准销售面积（供给量）与商品房实际销售面积（有效需求量）的差距逐步缩小，供求之比也在逐年下降，供求总量基本保持平衡。但伴随着特大城市建设步伐的加快，常州市危旧房改造及城市拆迁规模明显扩大，商品房市场需求量也急剧上升，加上2003年商品房竣工面积减少因素的影响，局部区域市场出现了供不应求的局面，同时还带动了空置住宅的消化，使商品房空置面积达到多年来的最低点。以至2004年，常州市场需求呈现井喷态势。2005年4月份之后，受宏观经济体调整影响，上涨势头减弱，而同期在售面积放大，市场压力初步显现。 4、商品房成交价格明显上涨，持续上扬会遇阻力。 在常州房地产市场呈现求大于供的运行格局下，商品房的销售价格也一路上涨，从发展趋势看，常州市楼盘品质的提高，土地价格的上升以及经济发展水平不断提高等因素会在客观上使房价有所上扬；但另一方面，常州市房地产市场发育程度较好，市民的住房需求已在前几年得到一定释放，供需的急剧矛