成都博瑞物业管理有限公司物业服务基础知识--谢佑轩.ppt

三、物业管理的基本原则 （一）业主自治与专业服务相结合的原则 1、业主自治管理 (1)权利：决策、选聘、审议和监督权； (2)义务：履行服务合同、管理规约和规章制度，协助和协调各方关系。 2、专业化管理体现在以下几个方面：（1）专业机构：物业服务公司来实施各种服务项目，分工合作，提高效率。（2）服务人员：经过规范化的培训和考核，取得岗位资格证书，以保证服务质量和树立良好的行职业道德。（3）专业设备：有现代化的各种专业设备，并与物业的档次相适应，逐步向智能化方向发展。（4）管理制度：有科学的、规范化的各种管理制度和工作程序、流程图，以保证专业化管理的正确实施 。 （三）统一管理，综合服务的原则 综合服务：是物业服务的基本属性，既要达到一般服务业的要求，又有其自身的特殊要求。 （1）高效优质：处处主动为业主、住户提供方便并使他们感到舒适、满意，因此，需实施规范化服务、礼貌服务和微笑服务。 （2）以人为本：即以业主和住户为中心来开展多样化、全方位、多功能的服务 。如针对不同年龄、不同性格、不同层次业主的不同要求来开展丰富多彩、方式灵活、生动活泼的服务活动。 （四）社会化与平等竞争的原则 1、社会化的分工合作：物业服务企业从开发企业的附属地位剥离出来，独立为自主经营的服务型企业。 2、平等条件下的市场竞争：业主和物业服务企业在平等的条件下通过市场用招投标或协议的方式建立委托管理服务关系。 3、三个效益的统一：物业服务的经营活动要实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，要在经济效益的基础上以社会效益和环境效益为小区建设的最终目标。 （五）企业化与全过程效益的原则 1、按企业化的原则组建：按照“独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展”的方针开展经营活动。 2、按经济规律办事：前期物业委托服务，开发和物业公司按照合同和有关规定划清各自的职权。 3、早期介入：物业服务公司早期、适时的介入房地产项目的开发经营活动，能避免“前期后遗症”，减少后期管理工作的损失。介入的时间要根据物业的开发情况，或者在设计阶段、或者在施工阶段、或者在销售阶段、或者在验收阶段适时介入。 4、创建名牌：努力提高经营水平、服务质量，提高经济效益和拓展业务，提高企业的声誉，树立良好的信用。 第三节 物业服务模式 物业服务模式 第四节 业主大会与业主委员会 一、业主大会 物业服务区域内，由全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业服务区域内全体业主在物业服务活动中的合法权益，并决定物业服务的重大事项。这一制度有利于维护大多数业主的合法权利。 二、业主委员会 业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业服务事项。 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业服务无关的活动。 第五节 物业服务企业 一、概念 物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具备有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业服务相关活动的经济实体。 二、特征 1、是独立的企业法人。独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供服务是有偿的和盈利性的。 2、属于服务性企业。它主要通过常规性的公共服务、延伸性的专业服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业服务企业的“产品”就是服务。 3、具有一定的公共管理性质的职能。物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。 三、物业服务企业的设立 根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批阶段。 工商注册包括内容： 1、企业名称的预先审核; 2、公司地址; 3、注册资本; 4、股东人数和法定代表人; 5、公司人员; 6、公司章程; 四、物业服务企业资质审批及管理 物业服务企业的资质条件 一级资质：由国务院建设主管部门负责颁发和管理，注册资本为人民币500万元以上，中级职称不少于20人，管理和技术人员不少于30人，服务专业人员应取得职业资格证书，管理面积多层200万平米、高层100万平米、别墅15万平米，办公、工业厂房及其他物业50万平米，须建立企业信用档案系统； 二级资质：由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发和管理，注册资本为人民币300万元以上，中级职称不少于10人，管理和技术人员不少于20人，服务专业人员应取得职业资格证书，管理面积多层100万平米、高层50万平米、别墅8万平米，办公、工业厂房及其他物业20万平米，