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多房产家庭解套理 多房产家庭解套理财规划 文/本刊特约撰稿人 高业伟 45岁的王先生是企业中层管理人 员，税前月薪1.5万元，年终奖10万元； 40岁的王太太在银行任职，税前月薪 5000元，每季有奖金收入2万元，还有年 终奖金3万元；女儿13岁，即将就读初中 二年级。家庭年消费支出15万元，年学 费支出2万元。 王先生夫妇6年前热衷房地产投资。 目前有自住房现值250万元，房贷100万 元，剩余贷款期限8年。此外还有3处投 资房地产：现值500万元的门面房，房贷 余额200万元，剩余贷款期限10年，月房 租收入2万元；现值300万元的住宅，房 贷余额70万元，剩余贷款期限12年，月 房租收入5000元；现值200万元的住宅， 贷款余额40万元，剩余贷款期限16年， 月房租收入3000元，所有房贷均为等额 本息摊还。 夫妻均加入社保，养老金账户余额 先生10万元，太太5万元，两个住房公 积金账户都用来交房贷，没有余额。除 88 2012年 第8期 了房产以外，家庭资产还有现金与存款1万元，国内股票成本50万元，市价40 万元。王先生夫妇各投保终身寿险30万 元，年交保费2万元，已交8年，还要交12年，目前现金价值共12万元。由于购 房导致过去一段时间资金紧张，目前还 有信用卡债5万元，利率18%。王太太有25万元的行员贷款余额（免息），保单 质押贷款8万元，利率5%。理财目标与规划需求：（ 1 ）房产调整与减债规划：目前 4处房产的房贷平均利率约7%，投资房 产的房租收入不足以还月供，造成现金 流的压力，加上房产调控政策下房价下 行风险加大，打算至少出售一处投资房 产，来解决目前的财务困境。（2）子女教育与创业资金：准备让 女儿高中毕业后到英国念本科与硕士， 预计6年，每年开销1.5万英镑，回国后 赞助届时值100万元的创业资金。（3）购车规划：3年后打算购买一 辆现值60万元的自用车，以后每6年换同 级车一次，共换4次，购车后每年养车费 用增加2万元现值。（4）退休规划：夫妻15年后同时退 休，退休后每年生活费用现值合计约12 万元。（5）保险规划：根据家庭风险制定 合理的保险规划。问题不少。家庭紧急备用金倍数不到1，可以随 时拿来急用的资金不能维持 1 个月的家 庭生活支出，这样一旦家庭出现急事， 将难以应对。财务负担率较高，超过了80%，远远超过了40%的合理上限，这 使得家庭负担太重，这其中还不包括 生活和教育支出等。平均投资报酬率较低，刚刚超过 3% 的合理下限，使得家 庭资产不能有效增值。自由储蓄率为负 数，虽然家庭储蓄率较高，但由于房产 贷款本金支出太高，储蓄全部拿来归还 贷款本金都不够，家庭没有可以自由运 用的储蓄资金。保险严重不足，虽然王 先生夫妇二人均有终身寿险30万元，但 相对于其收入、支出和房贷余额等因素 来说，是远远不够的。表1资产负债表(单位：万元)家庭理财规划根据王先生家庭目前的基本情况，首先需要解决的是房产调整和减债计 划。在此基础上，做好子女教育、购 车、退休和保险等全方位规划。房产规划目前王先生家庭房产太多，且4套房 产均有贷款，合计贷款410万元。加上消 费性负债，债务合计高达448万元。考虑 到投资性房产太多，而在政策的严厉调 控下，房价下行压力较大，或者在一段 时间内大幅上涨的可能性不会太大，且 贷款利率较高，投资房产的房租收入不 足以还月供，造成现金流压力太大。建 议除自住房外，留下门面房，将其他2套 投资性房产出售，扣除贷款可以增加390 万元现金流入，每年可减少近13万多元（70万元贷款为88131 了房产以外，家庭资产还有现金与存款 1万元，国内股票成本50万元，市价40 万元。王先生夫妇各投保终身寿险30万 元，年交保费2万元，已交8年，还要交 12年，目前现金价值共12万元。由于购 房导致过去一段时间资金紧张，目前还 有信用卡债5万元，利率18%。王太太有 25万元的行员贷款余额（免息），保单 质押贷款8万元，利率5%。 理财目标与规划需求： （ 1 ）房产调整与减债规划：目前 4处房产的房贷平均利率约7%，投资房 产的房租收入不足以还月供，造成现金 流的压力，加上房产调控政策下房价下 行风险加大，打算至少出售一处投资房 产，来解决目前的财务困境。 （2）子女教育与创业资金：准备让 女儿高中毕业后到英国念本科与硕士， 预计6年，每年开销1.5万英镑，回国后 赞助届时值100万元的创业资金。 （3）购车规划：3年后打算购买一 辆现值60万元的自用车，以后每6年换同 级车一次，共换4次，购车后每年养车费 用增加2万元现值。 （4）退休规划：夫妻15年后同时退 休，退休后每年生活费用现值合计约12 万元。 （5）保险规划：根据家庭风险制定 合理的保险规划。 问题不少。