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第八章 新酒店的筹建和开业 本章概要 给产品理念下定义 行业人物8-1 埃里克·M.希尔顿 进行市场研究和评估 挑选一名顾问 市场研究和评估过程 书面报告 为新酒店进行融资 选址 购置 设计 建设 筹划开业日期 人员配备 运行和管理 组织结构 最后一个月准备工作 酒店或旅馆的开发涉及到从概念到开业的所有工作。无论酒店的规模或类型如何，开发过程总是所面临的最主要的工作。必须考虑各种各样的相互关联的过程并采取措施。 一般来说，在开发酒店或旅馆的过程中主要有五个步骤： 1 给产品理念下定义 2 进行市场研究和评估 3 为该项目进行融资 4 选址 5 筹划开业日期 1、给产品理念下的定义 选择产品理念，如同是鸡与蛋的命题： 一旦完成可行性报告，选择要容易得多；进行可行性报告的研究前，需要一个理念。 影响产品理念决策的决定因素（如表8-1）： 现存的对酒店需求的特点 现存酒店供应的特点 目标市场中成功旅馆企业的特点 表8-1在开设旅馆前必须收集的信息 旅馆产品理念成功的市场条件： 该产品现在不存在，不过对该产品潜在的需求是非常大的 该产品存在，但是需求很大，竞争不太激烈 该产品存在，不过预计未来对它的需求会越来越大 该产品存在，不过现存产品地处偏远，设施的质量较差，管理不当 2、进行市场研究和评估 如果产品理念在潜在市场所进行的评估显示出产品理念前景光明的，那么就应该采用市场研究和评估的手段对产品理念进行更详细的分析，确定项目是否能顺利的进行。 经济状况的研究和评估主要对地方市场的需求、经济特点、人口特点、地理位置特点和附近竞争环境进行评价。 经济价值把该项目的现金流量的价值与估计的总的预测成本进行比较，以确定该项目经济方面的可行性。 很多不成功的项目与市场研究有关 研究方法不正确或推荐的方法不当 研究方法正确而且推荐的方法也得当，不过委托人过分欣赏最初的理念而忽视了这些方法 研究方法正确，委托人尽量使项目符合推荐的要求，不过该项目没有成功，主要是由于某种变化 步骤： ①挑选一名顾问 顾问应精通与酒店有关的知识，并熟悉各种各样的市场和产品，必须具备足够的资格、背景经验。 提供市场经济状况研究和评估报告。 ②市场研究和评估过程： 现场调查工作的数据收集——评估员应该把重点具体的方面，包括选址和周围土地的使用，交通系统的便利情况，经济和人口基础，以及有竞争力的酒店。 预测分析——在完成现场调查工作的数据收集之后，评估员开始对项目进行分析，该分析包括组织现场调查工作的数据和有关最合适的设备类型的陈述结论，对住客率和使用情况的预测，推荐的餐饮设施及相关便利设施和一份为期10年的收入和费用的预测报告。 ⅰ市场区域：对市场区域内的居民状况、细分市场以及该区域能否支撑一家新酒店进行预测分析 ⅱ交通系统：对市场和市场周围区域的交通和未来交通变化进行评估，包括下列因素 列出所有的飞机和为该市场区域服务的航班数量 美国政府对该市场区域航空运输的具体计划 对高速公路网以及当前和计划中运输工具的数量进行描述 对未来交通网的改进进行描述 ⅲ竞争：了解竞争对手的思想和概念、目标市场、住客率、日均房价、可利用率和服务的种类、设施的年限和工作状况、劳动力的问题、市场份额和公司的从属关系。 ⅳ选址：成功酒店的关键因素是地理位置，选址考虑的因素包括地理位置、审美价值；交通便利；临近旅游胜地、商业中心或娱乐中心；基础设施；分区法规；扩建的能力；政治气候；环境问题和法律问题。 ⅴ需求：书面报告的这个部分应考虑到人口因素、目标市场和所在目标市场的当前趋势，在此种信息中，要对市场份额或不同细分市场的潜在顾客的数量进行预测。 ⅵ设施和服务：可行性报告的设施和服务部分能够真正反映出未来顾客所需。 目标市场的特点，在很大成都上制约着该项目将要提供的设施和服务的类型。需要对是否建造新设备或购买、翻新现有的设施进行评估 ⅶ收入和费用的预测：对收入和费用进行预测 收入预测包括客房收入、食品和酒水的销售、电讯收入和来自其他部门的收益，编制一个企业经营现金流量表。 成本预测包括初期开发成本（建造设施、从破土动工到开业）和经营成本（经营酒店的成本） 开发成本 一般构成：10%-20%用于购买土地，50%-53%用于建设，13%-14%用于购买家具，13%-18%用于杂项费用 常被忽略的成本：所选地址提供基础设施过徐的设备，诸如公用事业设备，建设停车场和车库，设围墙、防波堤和更新家具 经营成本相关因素 拟建酒店的设计 当地的工资 公共事业和其他成本 相对市场上相对设施的费用 员工的预期需要 拟议的酒店经营商的要求、预计的住客率水平 编制统一的经营和开发报表，其中包括经营的现金流量表、对总的开发成本的估计、融资义务、折旧数字