美国房地产行业文档.docVIP

美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%,而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从５％上升到１５％。　　而以美国最大的住宅公司普特(Pulte)公司为例，普特公司连续保持了五十多年的持续赢利，并且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己说，五十多年来，它所有的成功都建立在一个始终不变的理念上，这就是：永远把客户放到最重要的地位，以客户为中心，在最合适的地方建最好的房子。　　在这一理念下，普特公司在两个方面做到了行业领先：一是以客户细分为支撑的精细化运营，被美国《商业周刊》盛赞为“最受消费者欢迎的５０家公司”。二是以并购和战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效，成为美国“活跃长者”（activeadult）住宅市场的领导者。　　这些事实与数据说明了什么？这些数据告诉我们，首先美国房地产行业并不是一个暴利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归平均回报行业的时候，大公司就容易形成。最后，只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。那怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。从美国的地产市场看到了，土地的稀缺并不必然导致住宅产业的非市场化。 美国政府为解决低收入家庭的住房困难，运用直接的援助手段，为他们提供住房福利。美国政府对低收入家庭提供的住房帮助主要有以下几种形式：(1)贷款利息补贴，即为帮助低收入家庭购买住房，政府通过利率补贴的形式，使低收入家庭获得低于市场利率的抵押贷款。(2)租金补贴，是由政府给低收入家庭提供低租金的公共住房，从而使他们获得直接的租金补贴。(3)住房补贴，由政府直接提供给低收入家庭用于住房开支，以帮助低收入家庭租房或买房，减轻他们的住房负担。住房补贴是主要的援助形式 一是不断满足人们改善住房条件的需要。据国外的经验，人均GDP(国内生产总值)在3000美元以下，或者人均住房建筑面积在30平方米以下时，属于较快速度发展住房建设时期。据一份对不同收入国家居住水平的资料分析显示，低收入国家人均住房建筑面；积8平方米；中低收入国家17.6平方米；中等收入国：家20.1平方米；中高收入国家29.3平方米；高收入国家46.6平方米。2000年底，我国人均GDP836美元，人均住房建筑面积20.5平方米，刚好处在中等收入国家人均住房水平，表明我国的住宅市场需求十分巨大。随着经济的进一步发展，随着全面建设小康社会的逐步实现，据专家预测：按照目前房地产业的发展速度，我国房地产业至少还有20年的发展空间。二是房地产对经济发展的杠杆作用。住宅建设对国民经济发展具有重要的拉动作用，据世界银行和建设部有关测算结果表明，每投入100元的住房建设资金，可以创造相关产业170-220元的需求，每销售100元的住宅，便可带动130-150元的其他产品的销售。政府要积极提供服务，搭建市场平台，激活房地产市场，不断拉动经济增长，为企业和百姓服务。 　2、建立信用至关重要 ? 　　美国房地产的广告很少，没有很大的路牌广告，报纸、广播和电视里也没有多少房地产广告。现场售楼部只讲楼盘的优点，不做推销，服务台上也只有一个很简单的价格表。美国一些房地产公司对客户按信用实行分类，社会信用指数高的可以实行零首付，信用不好的客户则要一次性缴纳很高的购房款，或者必须一次性付清。美国房地产市场重质量、重信用，这是房地产市场发展成熟的一个表现。房地产企业规模经营是国际市场中的一个特点，但目前我国房地产企业数量多、素质低、规模小的问题仍然存在，应该加快规模化，降低开发成本，提高建筑水平，营造诚信观念，特别要减少在售房过程中的违法违规现象。 　3、逐步剔除暴利对行业未来发展的不利影响 ? 　　我国部分地区房价过高，究其原因是地价上升较快，由于土地的价格占到房价的40%以上，土地价格的上涨必然带动房价的上涨。所以，如何尽快完善土地拍卖制度，合理地控制土地价格的非理性上涨，是要面对和解决的一个问题。此外，建筑材料的涨价，无疑也促使房产价格提升，其中，钢材和水泥的价格分别比2000年上升了80%和30%。美国房地产业赢利在2%—3%，不超过5Q；中国房地产业利润则达15%—20%。 由于美国房地产价格高涨，外国投资者在２００５年将减少在美国市场的投资。 ??? 设在美国首都华盛顿的“房地产外国投资者协会”是一个代表１７个国家国际房地产投资者的组织。《华尔街日报》５日援引该协会进行的一项调查结果报道，外国投资者计划将其在美国投资占全球范围投资总额的比例，从２００４年的７１％减少到今年的５５％，并将减少的部分投资转向日本、东欧和澳大利亚市场。 ??? 调