领汇房地产投资信托基金文档.docxVIP

领汇房地产投资信托基金 根据香港法例第571章证券及期货条例第104条认可的 香港集体投资计划 由领汇管理有限公司管理 全球发售 全球发售基金单位数量： 1，925，846,000(可予调整及视超额配售权行使与否而定) 香港公开发售基金单位数目： 577,754,000（可予调整） 国际发售基金单位数目： 1，348,092，000(可予调整及视超额配售权行使与否而定) 最高发售价： 每个基金单位10.30港元（须于申请时交足，另加1%经纪佣金、0.005%香港联交所交易费及0.005%证券交易征费及0.002%投资者赔偿征费） 股份代码： 823 联席全球协调人 高盛（亚洲）有限责任公司 香港上海汇丰银行有限公司 瑞银投资银行 领汇房地产投资信托基金发售通函概要 房地产投资信托基金作为投资工具 房地产投资信托基金为以单位信托基金形式构成之集合投资计划，主要投资于产生收入之房地产资产，并以收入向其基金单位持有人提供回报。投资者购买房地产投资信托基金之基金单位，在分享此房地产投资信托基金所持有房地产资产之利益的同时也需分担其风险。投资香港房地产投资信托基金之基金单位主要受房地产投资信托基金守则所监管，投资其中具有下列好处： 业务重点明确，因为房地产投资信托基金不得从事房地产方面以外其他业务，或拥有重大非房地产资产； 房地产投资信托守则规定，房地产投资信托基金于各财政年度的分派需最少为经审核除税后收入净额之90%（如下文所述.就领汇而言，以每个财政年度分派相等于可分派收人总额100%之政策作为补充，此政策可能导致分派金额高于或低于经审核除税后收人净额）； 与直接投资于房地产相比，资金流动能力大增； 管理人受证监会持续发牌认许及监管；及具有法定及监管企业管治机制，并由独立信托人监管内部企业管治机制。 根据政府对其公共房展政策之检讨，香港房委会应逐步将其非核心零售及停车场资产分拆出售。为达到此目的，香港房委会已同意透过利用房地产投资信托基金（即领汇）之基金单位作首次公开发售，以达到分拆出售之目标。 领汇之目标 于全球发售完成后，领汇逐步将投资位于香港之零售及停车场房地产，旨在自该等房地产赚取收入，为基金单位持有人赚取回报。 管理人管理领汇之主要目标是为基金单位持有人之每个基金单位带来稳定的分派，提供可持续长期增长之潜力。管理人拟透过多项投资及业务策略，将庞大且分布全香港之房地产资产组合发挥最大绩效及提高整体素质，以达到上述目标。 根据上市规则订立之上市协定第七段规定，受托人及管理人（作为一个集合投资计划之营办人）承诺在各自权利范围内促使本发售通函日期起三年内，遵从本发售通函所载领汇之投资政策（获证监会豁免或批准除外）。 收购安排 根据收购协议，于全球发售完成后，领汇将以全球发售之集资款项（见本发售通函‘集资款项用途’一节）向香港房委会收购该等物业（见本发售通函‘收购条款’及‘重大合约及其他文件数据’一节）。就购买该等物业应付香港房管会之购买代价之金额相等于全球发售之集资款额加上未行使超额配售权令香港房管会所收益之代价基金单位（如有），再加上透过贷款融资将予提供之约122亿港元资金。详见本发售通函‘集资款项用途’一节。 该等物业 领汇收购该等物业后，以内部楼面面积计算，其将为香港最大由单一业主持有之零售物业组合持有人。截至本发售通函日期，该组合包括180项物业，其中149项是综合零售及停车场设施，两项为独立零售设施，29项为独立停车场设施。领汇初期之组合将包括管理人认为切合毗邻公共屋屯(为香港约40%人口提供居所)住户及其他访客日常需要之零售设施，以及供给该等零售设施之租户及客户、周边地区居民及其他访客的停车场设施。 于二〇〇五年七月三十一日，该组合内零售物业之内部楼面面积约为960,000平方米，估计占香港零售业总面积9.1%(按差饷物业估价署所刊发二〇〇五年之最新年度物业检讨及房屋协会与香港房委会提供之数据计算)。独立物业估值师所采纳的内部楼面面积约为1,001,400平方米(请参阅本发售通函附录四所载估值报告概要)。此两项内部楼面面积均以相同基准计算。然而。独立物业估值师于计算内部楼面面积时，亦已计及若干额外零售面积，例如香港房委会将会根据回租及暂准证协议租回之办公室单位.该等办公室单位过往一直不可作商业出租用途。 零售设施于二〇〇五年七月三十一日之平均租用率为91.4%。零售设施受益于广阔之租户基础，其包括约9，200份独立租约。以每月基本租金计，于二〇〇五年七月，十大租户占零售设施每月基本租金总额之34 8.%。来自零售设施最大租户牛奶有限公司之收入占二〇〇五年七月零售设施每月基本租金总额之10. 5%；该公司在零售设施每月基本租金额之10.5%；该公司在零售设施内透过万宁、惠康及7-11便利店等商号于187个门市经