宁波如意金水湾商铺项目定位策划.ppt

如意金水湾位于江东南路南端，南临规划环城南路，离在江口市中心约1.5公里，距万达广场亦不足1公里，距兴宁桥仅1500米，离天一广场15分钟的公交车程。如意金水湾占地约8.6万平方米，总建筑面积达到近13万平方米，包括排屋、小高层和多层住宅28幢，另设高级私家会所1幢。目前如意金水湾住宅已经全部售完，入住率在50％左右 十里红铺是如意金水湾底层群房商铺，总面积达 1 万多平方米，分为南、西、北三块共180 多间。所有商铺挑高 5.6 米 ，单间面积在 50 — 70 ㎡，可自由组合、自由分割，并配有独立的卫生间。目前销售率不到30％ 项目主要靠南北两侧道路与外部连通。南部次入口与环城南路有道路连接，但车辆无法从环城西路行驶入该道路。北侧与其它社区直接连通，交通局限性较强。 项目北侧正门有一小学，但限于学校规模和档次，对人流的带动较为有限。 南铺外规划有大面积的公共空间，加之环城南路属于宁波市主干道路，商业的昭示性较强，整体有利于综合利用和宣传推广。 目前项目销售已经停滞，之前南铺招商的经营户绝大部分已经撤场，现场一片萧条。北侧商铺更是大面积空置。 发展专业市场，依靠该市场聚集人气，盘活其它位置较差的商铺。 通过对周边社区环境及商业的走访，该区域商业档次较低，区域内有相当多的外来人口，而且人口素质相对不高，这类人群对网吧，游戏厅等娱乐需求较大，可以考虑从这方面入手。 社区服务性商业。招商要有目的性，可以考虑打造娱乐小吃一条街。带动人气是关键点，先将附近较大型经营规模网吧免租金引入，并做充足的老客户引导宣传工作，同时针对性引入面食等餐饮店，以此为中心将人气聚集起来。之后针对性将有一定规模的游戏厅，桌球厅引入，迅速聚集人气。 项目所在区域没有花鸟市场存在，市场有空白点。 该种业态要求经营场所步行道路畅通，格局紧凑，便于消费者对多家商品比较选择。 该种业态没有办公需要，同时要求展示性强，故挑高商铺不适合经营该种业态。 该种业态承租能力有限，对经营场所的租金水平较为敏感。 综合来看，本项目虽然所处的地段有利于经营该种业态，但产品规划不适合经营花木，但作为细分类别的渔具市场可以考虑，目前宁波还没有专门的渔具市场，该种产品在花鸟市场经营，而且普遍规模较小，同时该种产品的经营具有一定专业性，可以吸引钓鱼爱好者前来。 市场概况： 轻纺城电动车市场摊位15家，营业面积在500平方左右，整个市场没有分隔，经营户集中在一起， 市场概况： 新时代电动车超市位于轻纺城对面，06年11月正式营业，市场营业面积近1000平米，租金80元/平米·月，市场每辆车销售抽成30元。 市场门面太小，宣传力度不够，同时开业时间较短，租金较高，目前经营状况不太理想，有经营户撤出市场。 业态小结： 项目周边没有规模化的电动车经营店，同时从区域人群的特征来看对电动车有一定的需求，市场存在机会点，具有一定招商的潜力。 该种业态对人流的要求较高，本项目要经营该种业态需要一定的宣传和其它投入来培养市场。 该种业态市场辐射面有一定局限，通常依靠周边消费群体，对区域的消费能力和生活习惯有一定要求，项目周边居住人群较为适合，项目南铺可以短期内依靠长丰消费群，待市场初具规模后辐射鄞州中心区。 以人气带销售。先免租将目标经营户引进，培养市场人气，适时进行宣传推广，拉动销售。 项目导视系统 目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的形象及主题表现出来，反而产生负面影响，建议更换案名，届时挂出条幅，彩旗和道旗。 根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司建议控制广告宣传费用的同时，采用有针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果。 “造势”策略 针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如东南商报等，内容主要以宣传介绍该项目地段的潜力及专业市场发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信心。 主力传播方式： 由于宣传单张的制作成本只需几毛钱，适合广范的大量派发，我司建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张，制作要求能体现本项目的区域发展潜力，同时附上商铺的投资分析案例。我司将同专业市场经销商联系，争取经营户前来经营，同时在宁波各分销商处派发传单，争取其迁移营业地点。 “以租金代首期”销售策略 这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。 推出“首期两成，三成免息分