浅谈房地产文档.docVIP

房地产——指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。 不可分离，是指不能分离或虽能分离，但分离后会破坏房地产的功能或完整性。 固着在土地、建筑物上不可分离的部分是指为提高房地产使用价值而种植的花草树木和人工建造的庭院、花园。为提高建筑物使用功能而安装的水、暖、电、卫生、通讯、电梯、消防等设施。 权益是指房地产的产权，即所有权、使用权、收益权、处置权、分配权等。 房产的特性：空间上的不可移动性生产与使用的长期性高额的投资性保值增值的稳定性社会生活的影响性受政府宏观经济政策限制导向的从属性 房地产市场——在经济学意义下，指房地产交易活动所反映的交换关系的总和。 房地产市场的参与者：政府、房地产供应者、中介服务机构和消费者。建筑商是否为房地产市场的组成因素？建筑商是为房地产开发商提供建造服务的企业，是在建筑市场上以投标承包的方式，与其他原材料供应商一起为完成房地产产品服务，虽然与房地产产品有关，但并不直接参与房地产交易活动，因此应排除在房地产市场之外 房地产市场特征：1、发展迅速、区域差距大2、地位上升、社会焦点3、整体市场化程度低4、土地、资金约束力强5、供需两旺、结构失衡 潘石屹开始按照这四个条件寻找现代北京人的家。他在网上下载了一张傍晚从卫星上看地球的世界地图，地球上灯光的明亮程度与人均GDP高度吻合，他说：“受此启发，晚上我开车看北京的灯光，西边一片黑暗，国务院部委的办公室没有亮灯的房间，而东边灯火通明，有在办公室加班的、有饭店、商店……”因此他选中了东边——北京市总体规划确定的北京市CBD (Central Business District 中央商业区) ，认定该地区一定是最现代化、最繁荣、最有人气的地段。 现代城市潘石屹的又一杰作，总建筑面积42万m2，现代城建筑不多，偌大的社区只设计了一栋连体公用建筑和6栋公寓。 6栋公寓公寓分成两排，间距100米。剩下的是三个标准足球场大小的绿地以及小桥、流水、花园等。社区地上没有停车场，而在中心绿地下设计了三层停车场，社区车辆必须全进停车场，二地面上一片绿草茵茵。 现代城居室设计：客厅达50m2，同时为了更好的采光，设计时吧阳台融入客厅内部，采用外探式全落地大窗。往客厅一站，外面的世界，尽在眼前，似乎与房间连成一体，让人有一种空旷而博大的感觉。 现代城无论是社区宏观构思，还是微观的居室设计都为人们预留下了丰富的生活空间。生活在看似“空空荡荡”的现代城，人们得到的是与自然融为一体、与天地合一的心灵的充实与满足。 潘石屹在进行房地产开发时的营销观念是什么？ 单项策划阶段 此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。 1990年至1992年间，广州世界贸易中心大厦在销售中，经过精心培育销售队伍，倡导按揭售楼，给楼盘带来了全新的销售风格和销售技巧。 1993年6月，顺德碧桂园“名牌的背后是文化”的理念给碧桂园项目以“给你一个五星级的家”的理念作亮点，并整合和调动新闻资源将这一思想传播出去。特别是推出“可怕的顺德人”的系列悬念广告，使碧桂园销售十分成功。 由于房地产开发项目在各个阶段引入策划的理念和手段而获得成功，因而房地产策划普遍得到了人们的认可。于是，发展商在企业内部设立策划部；专业策划代理公司、物业顾问公司也应运而生；以房地产策划为谋生手段的自由策划人也多起来。 综合策划阶段 此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。 综合策划阶段是以广州锦城花园成功销售作为标志的。锦城花园项目开发成功，在房地产综合策划中比较典型，它以主题策划为主线（品质、价格、舒适与和谐），贯穿于投资策划（写字楼变更为住宅）、市场策划（占领12层带电梯小高层住宅的市场份额）、设计策划（欧陆立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求）、营销策划（淡季入市、显示身份的高尚住宅）、广告策划（连登悬念广告、积聚人气）、形象策划（寓意深刻的标识、标志），整个策划手段整合得比较完美，一气呵成。 这阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。 代表作是广州奥林匹克花园成功销售。广州奥林匹克花园就是房地产业与体育业嫁接成功的复合地产典范。1999年7月8日，广州奥林匹克花园正式推出首期，引起业内关注，有不少顾客提前3天排队购房。该小区在运用房地产领域内各种策划手段的同时，吸收体育业的最新理念和手段，两者相互嫁接、复合，浑然一体，突出“运动就在家门口”的主题，体现“运动型、健康型”的生活方式，迎合顾客购房就是购买“健康”的消费