东北财经大学资产评估原理课件第三章 资产评估途径与方法.pptVIP

第3章 资产评估途径与方法 3.1 市场途径 3.2 收益途径 3.3 成本途径 3.4 评估途径及其方法的选择 3.1 市场途径 3.1.1市场途径的基本涵义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。 3.1.2市场途径的基本前提 通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。 3.1.3市场途径的基本程序 1)选择参照物 2)在评估对象与参照物之间选择比较因素 3)指标对比、量化差异 4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 5)综合分析确定评估结果 运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有： 第一、资产的功能。 第二、资产的实体特征和质量。 第三、市场条件。 第四、交易条件。 3.1.4 市场途径中涉及到的相关因素 市场途径中涉及到的相关因素主要有参照物和可比指标。 参照物是运用市场途径的必备条件,没有参照物就没有市场途径,有参照物还要保证参照物与评估对象具有良好的可比性和参照物的数量。 3.1.5 市场途径中的具体方法 1)直接比较法 直接比较法是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。其基本数学表达式为： 评估对象价值＝参照物成交价格 (3-1) 或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象ａ特征÷参照物ａ特征) (3-2) (1)现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 (2)市价折扣法 市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率) (3-3) [例3-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。 资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元) (3)功能价值类比法 功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,其计算公式分别为： ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力) (3-4) [例3-2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。 资产评估价值=10×90/120=7.5(万元) ②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x (3-5) [例3-3]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。 资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元) (4)价格指数法 价格指数调整法是以参照物成交价格为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为： 资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数 ) (3-6) 或=参照物成交价格×价格指数 (3-7) 例3-4：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%