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贵州黔西县商业市场调研分析报告 调查目的：为我司商业项目定位寻找理论依据 调查方法：明调 暗调 客户访谈 调查对象：目前在售、在建商业项目 调查结果： 黔西各商业业态比例 通过对黔西主要的19条商业街的约2000家商户调查发现，如图所示：主要以建材、服装、日用百货和餐饮为主，占总业态的67%。其中建材以占比25%高居首位，其次是服装19%，第三是日用百货12%，然后是餐饮11%。而占比靠后的分别是工艺品和饰品，加起来不足2%。原因是这两者运输成本比较高，路途遥远，而且损耗率比较高。 建议：市场业态划分应以主流业态（建材、服装、日用百货和餐饮）为主，占比靠后的业态（工艺品、饰品）尽量少做。 黔西商业租金分布图 由上面分布图可以得知，租金从县中心九狮闹莲向四周依次递减。2.2公里附近租金约为20元/平米/月，按照一般10-15年收回投资成本，那么一个72平米的商铺总价应该计算如下：20元/平米/月×12个月×15年×72平米=259200元，也就是说商铺总价约为259200元，即商铺均价约为259200÷72平米=3600元/平米。我们项目和2.2公里还有点距离，加上周边配套暂时还没有完善，租金还不可能达到这么多，因此建议我们的销售定价应合理。 重点楼盘 A 万丰商贸城 项目地址：黔西县环城东路汽车站（临时）对面 项目实况：临街面已用广告围墙，内部没有施工设备，无动工迹象，西侧仍有小砂石厂工作，汽车站已启动（甘棠乡、大方方面），停车场面积约500平方，项目临黔西东环路一个自然村，环境杂乱，水西大道西侧口道路修正中，已基本平整地面，下水等工程进行中。步行至东门加油站8分钟，修正道路两侧基本为荒地 项目施工时间：预定5月底动工，明后两年完工 项目租售：可租可售，售后也可自己做，但具体情况还未出台 项目规划：200亩占地、总建筑面积约20万方，商铺面积为35-130区间，街区式为2层，具体数据还没有出台（其它数据见上图） 售楼部开放时间：2013年7月18日 项目定位：专业市场（目前为建材家居、小食品、副食品、建材五金） 项目印象：整体定位方向明确为专业市场，前期以建材家具为主打种类，现在市场推广已模糊建材概念，突出商铺投资概念，主要产品以车站为突破点，客群定位于（城）镇消费者，并提出黔西首席大商贸流通平台概念，拔高整体市场形象。 项目分析建议： 从项目体量、整体市场容量及市场开发等方面考虑，“万丰商贸城”不足以对我方项目形成绝对竞争态势，但对方在业态设置中有可能针对我项目进行规划，抢占市场先机，应引起我方高度关注，并在以后的市场推广等方面进行有效区分。在保证我方竞争力的前提下，可考虑在对万丰持续关注的情况下，更好的利用整体合力与良性竞争，打开更大的市场空间。 万丰商贸城前期推广主题”买建材、到万丰“虽然主体宣传（毕节万丰、黔西万丰）不明确，但目前黔西市场认可度较高，万丰商贸城整体进度也处于我项目前方。我方定位中也包括“建材家居”类市场空间巨大的业态，在产品种类宣传中，应从公司、行业资源等方面深度分析我方优势，明确我项目重点（如小商品/服装/中药材等），有效区分、高效推广，突出项目特点“大”（大体量、大发展、大投资、大战略）以及其他有相对优势的概念特点； 目前我方项目整体形象识别概述（专业市场航母、老板黄埔军校）虽然对我项目大体量、大种类、创业、引导、培育的整体形象进行了高度概括，但相对文雅，空间想象力不够，建议提出“西南最大的专业市场之一、黔西南最大的专业市场集群、做黔西南最好的专业市场”等类似直观、有较大想象空间的概念术语。 B 里沙财富广场 项目地址：黔西县莲城大道中段工商银行路口西侧 项目实况：临街面已用广告围墙，内部施工设备，东侧小路没有动工迹象，项目位于黔西县商业副中心位置，周边商业设施齐全，商业氛围浓厚，老住宅区、规划中廉租房项目（规模数据暂缺），步行至黔西汽车站、公安局、大转盘均于5分钟内，项目现场周围建筑稍显老旧，道路狭窄，卫生条件一般，稍显脏乱。 营销部咨询情况： 项目施工时间：现已动工预计2014年中、后期交房 项目定位：黔西首席农贸超市商业综合体 建筑功能规划：分为住宅、商业 商业业态规划：商业氛围临街铺、步行街、综合商超、农贸市场、服饰等，具体分为A、B两大区，之间由一条宽为 18米的步行街相隔，上方三F由三个空中走廊联通其与里沙大道平行，A区临里沙大道，两区均为商业均为地上3层，地下三层（其中-2-3F为地下停车 场），其中A区-1F为上海华联（宣称约为5000㎡），1F为街铺（临街与商业街，），2F为黔西一知名家电卖场（面积约2000㎡），3F暂未定；B区(东西侧暂无街铺设置)1F为农贸市场与商业街独立铺位，2F、3F暂定为服装超级卖场