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天润高端项目提纲PPT TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc187662142 一、 北京豪宅市场分析 PAGEREF _Toc187662142 \h 1 HYPERLINK \l _Toc187662143 二、 项目理解（价值挖掘） PAGEREF _Toc187662143 \h 3 HYPERLINK \l _Toc187662144 三、 项目整体定位 PAGEREF _Toc187662144 \h 5 HYPERLINK \l _Toc187662145 四、 包装企划策略 PAGEREF _Toc187662145 \h 7 HYPERLINK \l _Toc187662146 五、 项目推广策略 PAGEREF _Toc187662146 \h 9 HYPERLINK \l _Toc187662147 六、 销售操盘策略 PAGEREF _Toc187662147 \h 10 HYPERLINK \l _Toc187662148 七、 选定易居中国的理由 PAGEREF _Toc187662148 \h 13  北京豪宅市场分析 北京豪宅市场（40000元/平方米以上）基本供应与销售状况 2、典型项目分析—— 柏乐居 ??总占地面积：??31,305 m2??总建筑面积：??349,998 m2??地上总建面：??263,708 m2??地下总建面：??86,290 m2 ??柏悦酒店：??37,018 m2??柏悦府：???17,410 m2，共28套??柏悦居：???39,212 m2，共216套 柏乐居的成功有许多不可复制的唯一性： 项目位于长安街边，CBD核心区的国贸对面，具有位置的唯一性； 项目250米的高度是至今为止CBD内最高的建筑，成为CBD的绝对地标； 项目是由酒店、写字楼，商业中心、酒店公寓组成的35万平方米的大型建筑综合体项目，各部分间具有相互支撑、互相掩护价格的作用； 北京银泰柏悦酒店作为整体配套，享受凯悦酒店管理集团的整体酒店管理服务，在管理与服务上也有强大的卖点支撑； 项目装修设计为国际设计大师季裕棠(Tony Chi)度身定制的个性化设计，也对高端客户具有一定吸引。 NAGA、 贡院六号 3、08年北京豪宅市场走势预测（市场的有利及风险因素判断） 对本项目理解（项目价值挖掘） 豪宅的五层价值观： 地段是基础： 长安街畔、皇城边，市中心绝品地段，坐拥历史的沧桑与城市的繁华， 产品是核心： 精装大宅，舒适与奢侈的永远的城市地标，城市建筑的极致， 品质是根本： 顶级产品品质，五星会所与酒店服务，享受生活的天堂 功能是实质： 不止是简单的居所，是社交空间，是私人会所，是收藏珍品，是享受生活 情结是顶峰： 城市之中，豪宅何止千万，精品独享，感受独一无二，与众不同的珍品情怀，天地之大，唯此一套，激发占有欲。 地段决定价值 稀缺+身份=长安街畔，历史悠久、贵气充盈的名人宅邸 地段：稀缺性 二环内：二环内住宅项目停止批复，已经弥足珍贵 皇城边：距离东安门只有1公里，周围贡院，等 金宝街： 长安街：距离长安街200米， 文脉：身份感 地段既贵且富 见证历史风云，文化底蕴浓厚，坐看国势沉浮，地脉相连国脉， 项目所在的东总布胡同——凝固的历史，名人的聚焦： 宋庆龄故居，马寅初故居、李鸿章公祠、李宗仁故居，在总布胡同住过的历史文化名人还有孔祥熙、张学良、张澜、王首道、龙云、史良、李德全、李烛尘、钱昌照、郭小川、陆定一、史迪威、李济深等，最早的中国作家协会所在地 1913年，时任北洋政府财政总长的周自齐，捐资修建了总布胡同的柏油马路，这是在史料上能查到的京城第一条柏油马路。 总布胡同西口是东单北大街，中部是南小街，又与京城的商脉相连 地段历史价值、近代史诸多名人汇聚，大隐，轩敞豪宅的浓郁人文气息 产品： 大面积城市中心豪宅公寓，顶级配套设施，硬性条件支撑——高端性 项目共三栋塔楼，主力户型分别为200、300、500平方米，分别为顶级中小户型公寓、舒适型第一居所、大面积奢侈型豪宅 面积段 总价位 购买目的 使用功能 产品命名 200 1000万 长安居 300 1500万 长安馆 500 2500万 自住、暂住 长安府 项目整体定位 1、市场定位 长安街，皇城极品豪宅 2、产品定位建议： 项目户型建议 配套商业功能与业态 会所功能与业态： 项目主要特色是项目北侧部分底商为四合院形式，具有北京传统建筑特色，能够塑造为深含北京文化底蕴的独特商业与会所形式 3、客户定位： 客户类别 在京长期居住，看好北京地产市场长期发展的外籍人士 外地收藏、投资型置业人群 热爱项目所在地段，具有北京皇城情节人群 客