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土地增值税清算审核指南 2010年3月15日 土地增值税清算审核指南 第一部分 清算审核运作流程 第二部分 清算审核操作要点 一、清算审核前准备工作 二、清算审核实施步骤 三、清算结果确认和资料管理 第三部分 具体问题及案例剖析 第一部分 清算审核运作流程 一、清算通知 凡符合天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）》的通知【津地税地〔2007〕25号】清算条件的纳税人，各主管税务机关应统一下达《土地增值税清算通知书》（见附件4），并取得回执留档。 第一部分 清算审核运作流程 二、清算受理 （一）通过税务中介机构申报项目清算（主动清算的） 。 凡纳税人通过税务中介机构申报项目清算，且不涉及退缴税款的，各区县地税局管理部门（管理所），应就纳税人所提交的清算资料和税务中介机构出具的《鉴证报告》及其附表逻辑关系进行审核。 第一部分 清算审核运作流程 对于审核无误的，各区县地税局限纳税人15日内办理清缴税款手续，同时做好税款入库的监督和清算资料的归档工作。 对于审核有问题的，视情况责令纳税人补充资料或修改数据。情节严重的，应及时上报市局。 第一部分 清算审核运作流程 （二）纳税人自行申报项目清算（被动清算的)），或涉及退缴税款的项目清算。 凡纳税人自行申报项目清算，或涉及退缴税款的项目清算。各区县地税局受理清算资料同时，出具《土地增值税清算受理通知书》（见附件5），并依据土地增值税《条例》及《细则》和有关规定，就纳税人所提交的清算资料，进行逐级审核（主管局长终审），并撰写《土地增值税清算审核报告》。 第一部分 清算审核运作流程 对于审核通过的，各区县地税局应下达纳税人《土地增值税清算核准通知书》（见附件6），限纳税人15日内办理清缴税款手续，同时做好税款入库的监督和清算资料的归档工作。 对于审核有问题的，视情况责令纳税人补充资料或修改数据。情节严重的，应及时上报市局。 第一部分 清算审核运作流程 三、其他 凡涉及下列情况的，均依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。 （一）纳税人应进行土地增值税清算申报而未申报的； （二）税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人未按照规定期限申报的； （三））税务机关下达《土地增值税清算核准通知书》，纳税人未按照规定期限清缴税款的。 第二部分 清算审核操作要点 一、清算审核前准备工作 （一）确定审核对象 （1）调取、查阅、消化税收征管信息资料 （2）充分利用现有信息手段获取审核项目（一个或几个）涉税信息资料 （3）制定审核方案 （4）确定审核人员工作分工 （5）制作相应法律文书 第二部分 清算审核操作要点 一、清算审核前准备工作 （二）进驻被审核单位 (1)说明来意，消除误解，争取配合。 （2）履行法定程序－－ （1）两人以上上岗 （2）出示相关文书 （3）其他 第二部分 清算审核操作要点 二、清算审核实施步骤 （一）了解帐外情况 1、通过座谈等形式了解被审核对象经营状况 2、责成提供相关文件资料 3、前往工程部、售楼部等部门了解并索取涉税资料 第二部分 清算审核操作要点 二、清算审核实施步骤 （一）了解帐外情况 4、实地查看、核对被审核单位提供反映情况的真实性 5、核对税管资料、外围资料与被审核对象提供情况的一致性，对不一致方面作为审核重点 6、如有必要，可持相关文书对其他与审核项目有关的单位和个人进行调查 第二部分 清算审核操作要点 二、清算审核实施步骤 （二）了解帐内情况 1、责成提供项目涉税期限的会计资料－报表、帐簿、凭证 2、根据需要要求被审核对象经办人员汇总、统计相关数据资料；对上述数据资料进行抽检核对以确保真实可靠 3、确定重点审核 如毛利率、税负率等的异常现象重点关注 第二部分 清算审核操作要点 二、清算审核实施步骤 （三）重点审核项目情况 1、土地来源：取得方式、时点、文号 2、立项：时点、项目名称及内容、文号 3、开工：时点、施工方、施工许可证号 第二部分 清算审核操作要点 二、清