地产债专题001-房企到位资金数据如何看-.pdfVIP

報告吧 行业报告 | 行业专题研究 房地产 证券研究报告 2018 年11 月25 日 投资评级 地产债专题001——房企到位资金数据怎么看？ 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 一、到位资金数据由项目公司填报，发债最终计入自筹资金但时间上有滞后 房地产企业资金来源数据是由各个直接操盘项目的法人项目公司通过联网直报系统 作者 填报的，由国家统计局汇总加工而得。不直接操盘项目的集团总部、控股平台等是 徐超 分析师 不填报数据的。对于项目公司而言，开发贷计入了“国内贷款”，销售回款分别计入 SAC 执业证书编号：S1110518070007 了“其他资金”当中的“定金及预收款”和“个人按揭贷款”，股东（比如集团总部） xuchao@ 划拨给项目公司的资金无论是通过资本金注资还是通过股东借款的形式，都计入“自 筹资金”。 行业走势图 1.债券：一般情况下项目公司自己是不会发行债券的，债券一般是由集团总部发行， 房地产 沪深300 筹集到资金后再以股东借款的形式划拨给项目公司，因此发行债券筹集到的资金最 12% 终是进入了“自筹资金”科目，但是时间上可能会有一定滞后，因为要等到集团将 4% 款项划拨到项目公司账上才可以计入。发行美元债筹集到的资金如果最终以股东借 -4% 款的形式划拨给了项目公司，那么最终也会计入“自筹资金”，而不是“利用外资”。 -12% 2.各类 ABS ：（1 ）供应链 ABS 一般不产生“到位资金”，因为专项资管计划一般是 -20% 将资金支付给了相关上游施工企业或者保理公司，本质上是施工企业将应收账款提 -28% 前贴现的过程，房地产企业并没有收到钱。（2 ）购房尾款ABS 、物业费ABS ：一般 -36% 2017-11 2018-03 2018-07 情况下专项资管计划将资金支付给了房地产企业集团，如果集团后续以股东借款的 形式将资金划拨给项目公司，那么同债券一样，最终计入了“自筹资金”。 资料来源：贝格数据 3.非标：要分三种情况，其中有两种计入了自筹资金，一种计入了“国内贷款”中 的“非银贷款”。（1 ）由集团总部直接借的非标资金，这部分资金最终会通过股东借 相关报告 款的形式划拨给项目公司，因此最终会进入自筹资金，但时间上有一定滞后（2 ）由 1 《房地产-行业研究周报:一二线市场 项目公司找信托、有限合伙基金等非银金融机构做的股权或者明股实债融资，这部 回暖，三线趋冷，去化周期小幅提高 分资金实际上体现为少数股东出资，因此也计入了自筹资金。部分明股实债融资出 —— 房地产销售周报 1118 》 于税筹的考虑可能采取“股+债”结构，股和债的部分都应该计入自筹资金，因为 2018-11-19 股的部分是属于少数股