三线城市商业地产投资现状跟展望文档.docVIP

二三线城市商业地产投资现状及展望 当前商业地产项目慢慢从一线城市在往二三线城市发展转移，如同高山流水般，是从高往低处流，而从投资层面看，开发商的入驻二三线城市必须有另一个支撑点，就是有很大的现金流才能保证其商业的运营；二三线城市很大的特点就是哑铃型结构，多数投资者的进驻，是基于这里可能变成一级城市，也可能会吸引越来越多人愿意在这里消费，当然也会有高端企业进来，这个城市的环境就会慢慢地改变，就会增加新的就业岗位。中小投资企业和中型企业的规模比较大，他们在一个城市看到中心的部分慢慢扩大，可能就会吸引投资，所以很多人就愿意去那个城市工作。而在一个城市里为什么要五星级酒店？五星级酒店在一个城市里的投资能有助于把商务客群扩大，并能够据此折射出来一个城市经济的潜力。 　　现在二三线城市最热的区块，也是整体操作难度比较大的。由于招商是一个很系统的、很复杂的部分，想要做活一个商业，不是一个没有经验的投资人和没有经验的商家能够去做的。二三线城市则是没有品牌资源的，完全是靠很多连锁品牌以加盟的形式来发展，而能否管理好新进加盟的品牌，这就对投资人的经验有很高的要求，这是其一；其二就是资金方面，例如：租金、加盟费、人员成本等都是需要承担的，这个是很多中小投资人前期未纳入考量的。 　　地产商经营项目都要有培育期，在这个过程中需要人流的支撑，而人流则需要与环境做互动。在此期间，开发商的角度必须是后期运营管理方面再作二次投入，即通过做一些活动、推广来运营。然后才会有消费者关注这个项目，从而带动对项目的消费，再到有租金的回收并持续维持下去。 　　业内巨头对地产行业的投资转型 　　当下如万科、龙湖等大型企业这两年都纷纷加大对商业地产的投入，从以前单做纯住宅转投商业地产，我认为这是一个成熟企业的标准，是要做地产开发商不是住宅开发商，这是一个必然的方向。只不过商业比较复杂，也是难度系数最高的。像万科以前是以商品住宅投资为主，现在万科也在变，说明这个方向是肯定是对的。龙湖上市之前已经把一个空白市场做出巨大体量的商业，并且已经成功了，这也是对业内开发商有吸引力、诱惑力的地方。不管是政府的引导还是企业本身意识，其最初觉得自己的能力还不够，而当发展到一定的时候，包括资金层面的成熟以及人才的不断引进，万事俱备之下还是要向商业地产扩展的。 　　现在华润也已进驻了二线城市济南，华润的产品一直是中高端定位，尤其它的住宅部分做得比较高端。华润是以品牌为导向的开发商，它比较注重品牌的定位。华润进入城市的方式和万达不同，它注重时间对于一个项目的锻造、锤炼，它把品牌都做出来了，其不是以商业地产带动住宅销售的公司，而是每一个板块里要做出核心，它也比较注重运营，注重每一个项目里面的投资收益。比如说商业地产投资不是以住宅去平衡它的收益价值，而需要把单独的投资收益率结合起来，这点与万达不同，它更注重品牌和投资收益、回报。 　　华润的后期模式有自持和销售的部分，这两者之间的关系也论证得非常清楚。销售对物业是有负面影响的，自持的部分前期也做了大量的工作。前文所提到的品牌度，它不愿意走中低端的路线，其持有的部分占总商业体的一半以上。 　　此外，阳光100也有这样一个发展模式，就是除了住宅楼盘以外，同时还开发商业地产，专门是针对社区里的人，这种做法应该是值得支持的，比如在上海生活购物确实非常便捷，而当下很多的购房者在一个新区域居住是感到不舒适的，有住所但无消费的地方。这就是区域和项目的不成熟给购房者带来很多生活不便利。而要解决这个问题，每个项目里配套的商业体量不用太大，至少要可以解决居民消费便利性的问题，这也是居住舒适度的问题，尤其在二线城市里，有理念的开发商会把这个作为生活的标配，就是这个住宅里一定要搭配商业去扶持居住人群消费的便利性。 　　值得注意到是，从投资风险的角度看，社区型的商业风险低，因为它是刚性的，这些人群对这个商业支撑是比较稳定的。反观大城市的商业项目，它的结构对运营有影响，必须有统一经营方和很大的投入。比如说10万平方米的商业，管理人员要达到300多个人。开发商卖出去以后，会投资雇300人去运营商城吗？肯定不会，开发商只负责开门关门就可以了。那么，这个商业就要凭一己之力去撬动一个大商场的良性运营成本。而社区型的商业，无论生意多少，这个区域的消费群体就慢慢地成为了最终消费者。社区型的风险低，它的定价也低，社区型的商业也没想卖核心商圈的那个价，比如一、两万/平方米，有稳定的群体、餐饮和购物都是比较方便的。 　　由房地产限购所引发的商铺投资思考 　　当下国家出台了商品房限购令，一些投资者从住宅转向商业地产投资，在未来这将是一个很大的趋势。小商铺的投资由谁来推动的？是开发企业推动的，开发商本身都没有准备好，因为他本来是做住宅的，短时间内开发完就卖掉了。而转做商业地产的话，并不具备持有一个大型的