博志成房地产法务能力提升 (一)-拿地精编版课件.pptxVIP

房地产法务能力提升-拿地张志晓律师heblawyer@前言主要业务领域：房地产开发与融资建筑工程和BOT、PPP公司并购重组、税务筹划信托和私募股权融资基金设立与运作法律事务企业上市法律事务执业机构：万商天勤律师事务所 电话子信箱：heblawyer@163.com前言前言法律是商业经验与模式的积累和总结律师是研究和设计商业模式的专家正确的商业模式促进企业发展、推动经济进步前言房地产开发的四个阶段前言一、房地产土地获得的模式与风险一、房地产土地获得的模式与风险《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号,自2002年7月1日起施行）商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令，自2007年11月1日起施行）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及峡口 一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。一、房地产土地获得的模式与风险土地管理法2004年，第54条：下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：?（一）国家机关用地和军事用地；?（二）城市基础设施用地和公益事业用地；?（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；?（四）法律、行政法规规定的其他用地。房地产管理法2007年，第23条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，一般没有使用期限的限制。（一）国家机关用地和军事用地（二）城市基础设施用地和公益事业用地（三）国家 重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。一、房地产土地获得的模式与风险1、看土地出让合同，有的土地出让合同约定了“改变用途必须收回”的条款，就不能直接变更用途了；2.可以变更用途的土地变更用途，一般而言政府收储优先，如果地方政府决定收储，则由政府收购；3.政府决定不收储的，可以与国土局签定变更协议，补交出让金用途差（一般通过评估确定）《标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》国土资源布 2006年5月31日发布 《宁波关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见（试行）》二○一○年八月十七日山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（2004年11月25日）《济南市关于出让土地改变用途等土地使用条件补缴土地 出让金问题的通知》 济国土资字［２００８］２０５号一、房地产土地获得的模式与风险2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》《关于上海市农村集体土地使用权流转试点意见》《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》《烟台市集体建设用地使用权流转管理试行办法》山东省政府办公厅下发《关于进一步推进节约集约用地的意见》 推进集体建设用地使用制度改革，逐步建立城乡统一的建设用地市场。城镇建设用地范围外依法取得的集体经营性建设用地使用权，必须通过统一有形的土地市场，按有关规定采取公开规范的方式转让。推进集体建设用地使用权流转试点，探索实行集体建设用地使用权抵押和作价入股。依法鼓励集体建设用地使用权人以土地使用权联营、入股等形式兴办企业，盘活利用闲置和低效用地。鼓励具备条件的农村集体经济组织，在符合土地利用总体规划和城乡建设规划的前提下，将存量集体建设用地通过自建或作价出资(入股)等方式用于多层标准厂房建设。一、房地产土地获得的模式与风险1、符合土地整体规划2、农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人土地使用权入股、联营等形式共同举办企业；符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。北京葡萄酒庄土地使用，西部某废弃村庄土地利用一、房地产土地获得的模式与风险集体土地 交易结构图一、房地产土地获得的模式与风险一级开发与二级开发一级开发的收益分配模式成本加固定利润利益分成不允许分成一二级联动 ：一级开发的分成就是二级很大的优势参与土地的规划设计、参与用地预申请一级成本加水设置参与竞标条件：保证金、开发业绩、资金证明、开发资质、交地条件通过遗留拆迁问题、人员安置、其他补偿等手段增加二级开发难度案例：1、北京珠江帝景葛洲坝竞拍2、北京三料地王：顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地（楼面起价、楼面地价、地块总价）北京市大龙房地产开发有限公司，是大龙地产的子公司，大龙控股股东是北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，隶顺义区政府3、北京中服地块捆绑金融机构一、房地产土地获得的模式与风险1993年7月，财政部、国家土地管