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- -- 中国房地产现状的分析及应对措施 改革开放以来， 中国经济飞速发展， 房地产产业可以说是迎来了发展的春天。 我国房 地产行业自市场化改革之后， 经过十多年的发展， 行业的产业规模不断扩大， 不仅推动了国 民经济的发展， 同时对改善城镇居民居住环境， 促进城镇化进程做出了突出贡献。 然而房地 产行业的发展时间较短，经验不足，房地产的发展也出现了一系列问题。 关于中国房地产的发展现状，众说纷纭。然而中国房地产确实面临着房价泡沫严重， 房地产激化社会矛盾， 房地产畸形抑制社会消费和产业资本过量流入房地产领域， 这些困境 都严重抑制着中国房地产产业的健康发展。 首先是中国房地产供求矛盾十分突出。供给方而，土地足影响房地产供给的主要因素。 而在需求方面， 人均可支配收入、 城市人口和房价足影响房地产需求的主要因素。 房地产作 为一种产业， 与其他产业相比较， 存在着严重的供给方而市场化不足而需求方面市化过度的 现象。 造成这种现象的一个重要原因， 在于供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。 对于一 般商品来说，当市场上出现供不应求，价格上涨，就会吸引生产资源转移种商品生产上来， 商品出现供大于求， 价格下跌。 然而，房地产商品则不是这样。土地的空间特性决定可供利 用土地资源的稀缺性。 而随着经济社会的发展和人口的增加， 对土地的需求又存在着不断扩 大的趋势。因此形成了越来越突出的房地产供给和需求的矛盾。 其次是房地产供给市场化不足下的“房屋空置”现象。一般情况下，当需求大于供给时，应当是供给不足，然而我国房地产却出现“房屋空置”现象。造成这种现象的原因， 正是中国房地产行业问题之所在。经济发展不平衡，社会不公平， 分配不均， 造成可用房价与人均收入的比值过大， 房地产泡沫经济化。 另一方面由于房地产既是消费品又是投资品的特性，随着新一轮房产行情的到来，许多房地产开发商预期房价将会不断上涨，所以故 意捂盘不卖。 因此造成一边是大量的房屋闲置， 一边是大量的需要房屋的工薪阶层和普通百姓住不上上房、买不起房、买不到房。 最后是房地产市场运行监管和协调调控体系不完善， 房改制度改革有待深化。 当前有 的开发企业经济实力和市场竞争力不强，房产开发交易行为小规范，虚假广告，公司欺诈， 中介服务和物业管理中违法和违规行为等， 还没有得到有效遏制， 政府对房地产市场调控和 监督有待进一步加强。同时，我国的市场化程度还不够高，房地产市场机制不够完善， 住房 供应体系还不健全， 房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求， 房地产中介 服务市场也存在很多问题。 不少家庭住房比较困难， 适合我国国情的住房保障制度有待建立。 造成中国房地产经济泡沫式发展的原因也是多方面的。首先是内部原因：房地产 产业的特征决定了其产生泡沫经济的可能性。 如房地产商品的特殊性， 如上所述， 房地产供 求不平衡，房地产投资结构失调，提高了商品房空置率，同时又提高了经济适用房的价格， 造成泡沫化经济。 另外房地产既是一种实物资产， 同时具有虚拟资产的特征。 一方面房产在 满足使用的同时， 还具有独特的投资价值， 可以获得财富的保值和增值， 所有者通过出租和 经营房屋获得收益； 另一方面， 房地产的交易可以脱离实物资产的转移， 而表现为权属证书 的转移， 而房地产权属证书本身并没有价值， 但它依托房地产交易市场的循环运动使得不经 过实体经济的循环就可以取得盈利， 如炒地皮、炒楼花等行为。 还有就是土地资源的稀缺性， 土地的稀缺性就会使地价运动脱离土地利用的实际价值而产生泡沫 。地价具有虚构性， 土地 价格的虚拟资本性质，使地价运动有可能脱离土地利用的实际业绩而产生泡沫。 当然人们的有限理性，非理性预期也加剧了房地产经济的泡沫化发展。人们的从众行为，投机行为，以及人性的一些弱点，贪婪与欲望也会加剧房地产经济的泡沫化发展 。 其次就是外部原因： 如政府 政府宏观调控不当 。房地产业对国民经济的发展有着重 要的促进作用。 因此，政府应该下大力气对该行业进行千预。 例如我国住房制度改革、 土地 改革， 以及国家出台政策鼓励购房按揭、 放宽银行信贷、 建经济适用房等政策，都直接推动 了我国房地产市场的高速增长。 但是，这种政策的导向若无预控将使房地产开发过热， 导致 价格虚涨，空置率上升等，助长了泡沫的形成。 政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在 两个方面 : 一是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的客观条件下，所采取政策的局限 性。如土地供应采取的“双轨制’，政府对土地市场的计划干预过多或干预不力等。二是在 土地供给有限和市场机制不完善的情况下， 容易滋生权力寻租现象， 为房地产泡沫的形成提 供了温床。 不论是何种情况的调控不当， 都会不利于中国房产市场的健康发