房地产开发公司工作流程汇总表.docx

- - 房地产资源 —— 整理资料 By ：雪夜独听风 房地产项目开发程序和业务流程 一、我国现行的房地产建设程序 （四大阶段、十个过程） 阶段 项目 前期 阶段 项目 准备 阶段 项目 施工 阶段 项目 竣工 验收 阶段  程 序 项目建议书（申请报告） 项目选址方案 设计任务书、投资计划 初步设计（建设方案） 施工图设计、图纸审查 项目征地、报建、招标 组织施工（安全、监理） 验收、结算、备案 资料整理归档 产权登记、物业管理  需准备的资料 行政管理部门 备注 提出项目建设的必要性和依据、 拟建规模和地点、资源、条件、 发改委（计划局） 投资估算和资金筹措、 建设进度 以计划管理为主； 安排、效应分析。 规划、土地、环保、 水利、林业、旅游 项目核准或备案资料 ： 等部门参与 选址 ； 申请报告、 城市规划意见、 用地 经济、计划、建设 预审意见、 环境影响评价、 水土 等部门参与 初步 保持方案、 占用林地审核、 矿藏 设计和方案 审批。 压覆评估等＋营业执照。 办土地使用证 ：土地出让合同、 交费证明等； 办规划许可证 ：申请报告和发改 建委（建设局） 委批文、 用地规划许可证、 土地 证、已审批规划图和建筑设计 图； 土地、环保、 办施工许可证 ：土地证、 规划许 消防、人防、 可证、 招标确定施工队、 施工图 规划、建设等 审查证明、质量安全监督手续 行政管理部门 等。 质量监督记录、分项（分阶段） 工程质检报告、 隐蔽工程验收记 建设局 录等。 验收备案资料 ：验收备案表、 竣 建设、规划、 工验收报告、 验收原始文件、 质 消防、环保等 量检测证明， 规划、消防、 环保 行政管理部门 验收证明、质量保修书。 建设档案馆 内部资料室 办产权证资料 ：土地使用权证、 规划许可证、 施工许可证、 竣工 房地产管理局 验收资料、 面积测绘成果、 消防 和环保验收证明等。 二、房地产公司项目开发的内部工作流程 节 工作 主要工作内容 工作部门 备注 点 阶段 主 项 分 项 主办 主办 协办 1 房地产资源 —— 整理资料 By ：雪夜独听风 大类 小类 说明 部门 岗位 部门 土地 信息 收集 土地 价值 初判 土 地 获 取 阶 段 土地 价值 深判  地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 规划设计条件 落实规划条件， 了解限制性条件 对地块现状、 地质条件、 是否有 现场踏勘 地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 了解地块周遍的商业、 教育、交 了解周边配套情况 通等情况 了解地块所属区域的规划， 对以 了解未来发展规划 后项目开发的影响和支撑 同土地所有方进行接触， 了解土 了解地块的上市方 地出让方式和土地款， 以及能否 式和土地款 调整 了解当地的建安成本、 政府收费 了解项目开发成本 项目和具体情况 了解当地的房地产 产品形式、开发周期的安排 市场状况 现状图（四至电子文件） 市场深度调研 项目最终定位 可行性研究报告  项目部 项目部 项目部 项目部 项目部 项目部 项目部 项目部 项目部 销售部 ：参与市场调查，进行地块周边及辐射 范围内的 客户 分析、产品分析、市 项目部场竞争分析等； 研发部 ：负责协助进 行区域市场调研。 根据 以往及周 边项目成 交客户分 析和 产品分析等，对项目 研发部 定位、客户定位、产 品定位等，提出策略 性建议。  研发部 工程部 研发部 销售部 销售部 研发部 销售部 项目部 工程部 成本测算：针对多个方案进行初 进行 项目开发 的方 步成本测算、 利润率分析及比选 案设计和成本测算。 各部门会同研讨 ：根 研发部 开发周期及付款计划 据土地的开工条件、 市场情况，共同制定 开发节奏。 项目方案确定 总经理 现金流测算 财务部  成 本 控制部 项目部 销售部 工程部 各部门 各部门 节 工作 主要工作内容 工作部门 主 项 主办 主办 协办 备注 点 阶段 分 小类 说明 项 岗位 部门 大类 部门 2 房地产资源 —— 整理资料  By ：雪夜独听风 项目招商报告 （前期阶段） 明确合作伙伴、寻 找合作方式 寻找 （招商阶段） 合作 项目引资 资金 （商业计划书） 合作实施 （实施阶段）  区域宏微观市场研究 项目招商文本中盈利能力分析项目商业策划书 合作伙伴确定 合作方案确定 合作细节确定 签署战略合作协议 合作公司成立及相关手续办理  制定项目财务数据 制定合作方式、投资回报方式、草拟合同 行政办 ：协议盖章，存档。 财务部 ：协助办理股权、增资等相关财务问题； 行政办 ：工商局办理公司注册。  项目部 财务部 财务 项目部 总监 财务部 财务 上报 项目部 Lionful 总监 公司 副总 项目部 财务部 经理 行