房地产评估之比较法-习题.docx

- - 市场法及其运用 一、单选题 1. 市场法的理论依据是（ ）。 A. 规模经济原理 B. 均衡原理 C. 替代原理 D. 预期原理 【答案】 C 【解析】知识点：市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。参见教材 P173。 2. 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（ ）。 同处于一个领域 同处在同一供求范围内的类似地区 同处于一个相对稳定的环境 同处于公平竞争的地区 【答案】 B 【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。参见教材 P180。 3. 在市场法选择可比实例的过程中， 可比实例规模一般应在估价对象规模的（ A.0.5 ～ 2.0 B.1.5 ～ 2.0 C.0.5 ～ 1.5 D.1.0 ～ 1.5  可比实例的规模应与估价对象的规模相当， ）范围之内。  选取的 【答案】 A 【解析】知识点：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。参见教 P181～ P182 最上面。 关于市场法的说法，错误的是（）。 测算结果容易被人们理解、认可、接受 测算结果有时并不一定是合理、真实的 需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 【答案】 D 【解析】 D 的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师的经验。参见教材 P173. 2 5. 估价对象为一套建筑面积 90m 的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为 2 。选取的某可比实例为一套建筑面积 2 的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投 3m 95m 2 影面积为 4m，成交价格为 90 万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到 92 万元。以该可比 实例为基础估算估价对象的市场价格为（ ）万元。 A.83.51 B.85.26 C.85.36  D.87.16 【答案】 C 【解析】未封闭建筑面积为 95 平米，阳台 4 平米，封闭后增加 2 平米建 筑面积，总建筑面积为 97 平米 以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格 =92×90/97=85.36 6. 估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现 价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具， 家具为八成新。 该可比实例经统 一房地产范围后的价格为（ ）万元。 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00 【答案】 D 【解析】可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。 86-8- 3×0.8=75.6 参见教材  P183。 7. 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为 120 平方米， 经调查， 其成交价 格为 150 万元，另有 20 平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率 为 1:0.8 ，则按建筑面面积计算的比准价格是（ ）元 / 平方米。 A.8571  B.10000 C.13393  D.15625 【答案】 B 【解析】将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积 米， 150 万元 /150 平方米 =10000 元 / 平方米 折算建筑面积。参见教材 P184。  =120/0.8=150 平方 关键：由套内建筑面积 8. 在某旧城改造的房屋拆迁估价中， 因有的房屋登记的是使用面积， 建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ A. 统一房地产范围 B. 统一付款方式 C. 统一价格单位 D.统一市场状况  有的房屋登记的是 ）。 【答案】 C 【解析】题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是 同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材 P184。  2 个不 某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼， 经评估总地价为 180 万元，该 宗土地的单价为（ ）元 /m2. A.100 B.300 C.600 D.900 【答案】 D 【解析】容积率 =总建筑面积 / 建筑用地面积 建筑用地面积 =6000/3=2000 土地单价 =1800000/2000=900 元 / 平方米 参见教材 P185。 某一交易实例房地产的使用面积为3000 平方英尺， 成交总价为 110 万美元，分四次 付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%），首付 35 万美元， 半年后付 35 万美元， 一年后付 30 万美元， 余款于一年半后付清。 假设当时的市场汇率为美 元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65 ，则该交易实例以建筑面积为 2 2 单位的实际价格约为（ ）元人民币