一手房价格制定.pptVIP

课内实训 1、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为6000元/m2，对其作交易日期修正至2008年10月1日的价格是？ 2、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2008年5月1日的价格为6000元/m2，对其作交易日期修正至2008年10月1日的价格是？ 3、某宗房地产2009年2月25日的价格为1000$/m2，汇率1$=￥8.26元。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其2009年10月25日的价格￥是？ 2009年10月25日的汇率为1$=￥8.29元。 4、某宗房地产2009年2月25日的价格为1000$/m2，汇率1$=￥8.26元。该类房地产以人民币为基准的价格月均递减0.5%，则其2009年10月25日的价格￥是？ 2009年10月25日的汇率为1$=￥8.29元。 （二）?交易情况修正 交易行为中的个别情况不易实现完全的公平竞争的市场，容易造成价格偏差的特殊因素一般有以下几种： 1.有一定的特殊利害关系的交易主体之间的房地产交易，如亲朋好友； 2.急于出售或急于购买的交易； 3.有特别动机或偏好的房地产交易； 4.交易双方信息不对称； 5.特殊方式的交易：拍卖、招标、哄抬或抛售等。 ㈤交易情况修正 6. 交易税费非正常负担的交易； 正常成交额-应由卖方负担的税费 =卖方实际得到的房款 正常成交额+应由买方负担的税费 =买方实际付出的房款 P134 例3.19 3.20 7. 相邻房地产的合并交易； 8. 受债权债务关系影响的交易； 9.其他特殊的交易情形，如政府面向特殊住房消费主体售出的解困房、廉价房等。 交易情况修正： 修正比率=正常交易情况/实例交易情况 修正比率=100/（100 + S）或1/(1+S%) 8.房地产状况修正 ⑴区位修正：主要包括交通状况、繁华程度、公共设施完备程度、临街状况、楼层、朝向等。 ⑵权益修正：土地使用权年限、城市规划限制条件等。 ⑶实物状况修正（类似个别因素）： 土地—面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况。 建筑物---新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等。 ⑷修正方法 1）直接比较修正 ----以估价对象的房地产状况为基准（为100），将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。 修正比率=100/（100 + R）或1/(1+R%) 2）间接比较修正 ----先将可比实例状况修正为一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，估价对象的房地产状况与之比较得到修正价格的比率。 修正比率= 100 × （100 + R2） （100 + R1） 100 例1. 在采用直接比较法进行房地产状况修正中，判定某可比实例的房地产状况修正系数为0.98，其依据是（ ） A.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% C.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% D. 可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% 例2. 比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则房地产状况修正系数为？ 9.求取比准价格 ⑴待估房地产价格=可比实例房地产价格×交易时间修正系数×交易情况修正系数×房地产状况修正系数 待估房地产价格=P×（100+T）/100× 100/（100 + S ）×100/（100 + R ） 比较实例比交易对象的情况好的，需要将比较实例的价格下调时，取正号；反之，需要将比较实例价格向上调整，则取负号。 ⑵最终比准价格的方法 每个可比实例的成交价格经过上述各项修正之后，都会相应地得出一个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。 综合的方法有下列4种： ①平均数；②中位数； ③众数； ④其他方法。 三、市场法运用