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购物中心项目定位报告 　　购物中心定位报告　　市场定位，也称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使该产品在细分市场上占有强有力的竞争位置。　　一、项目简介　　始建于XX年，原名青山一百国际城，于XX年正式更名为。项目建筑面积7万平米，其中公寓面积4万平米，停车场面积9659平米。商业面积16143平米。负二层、负三层为停车场，负一层为永盛成超市。地上一至四层位商业面积，五层为健身俱乐部、小型游泳馆、水吧。　　二、定位分析过程中考虑的要素　　主观因素　　1、大厦商业部分所呈现的百货业态和公司连锁超市的主要业态形成互补，将永盛成的整体品牌形象提升一个档次，提升永盛成在商业零售服务业的知名度及竞争实力。　　2、整合永盛成现有资源，进一步开拓团购业务，满足团购顾客及高端会员对超市以外的百货商品的需求。　　3、大厦的整体亮相将为永盛成进一步发展壮大提供良好的品牌支援和形象支持。　　4、百货业态的亮相，将为公司新三年战略目标的实现即到XX年超市100个店铺，百货业态2万平米以上5个店铺，涉及呼、包、鄂地区，销售额达到25个亿奠定更加坚实的基础。　　市场因素　　1、青山区以王府井百货为核心，新的不断规范的商圈正在逐步形成。而项目也同处商圈之内。　　2、商圈内同类业态的经营模式，都以租赁为主。管理水平低，品类规划，品牌结构混乱，处于竞争的低级阶段，缺乏发展后劲。　　3、由于没有规范的商业经营业态引导消费，导致青山区的消费习惯的改变，消费意识的成熟，有待在市场不断成熟的过程中逐渐转变、提高。　　4、业态面对的消费群体有别于昆区包百王府井商圈。目前，最主要的是为本区的工薪阶层提供更加适销对路的商品，和周到满意的服务。　　5、相对而言青山区核心商圈周边的城市发展空间较大，大型地产商开发力度的不　　断加强，随着XX年市政府东迁，青山区将成为包头市真正的商业中心，有巨大的潜在消费群体和消费能力。　　6、随着沃尔玛进驻青山核心商圈，商圈价值的提升势必会带来圈内各业态的微妙调整，商场的优势逐渐凸显。　　7、整体经营定位中，根据自身的实际情况，紧紧围绕目标消费群体，有的放矢的进行品类细分，品牌细化，合理布局。突出自己的经营特色，提升商厦的整体竞争实力。　　8、十二年的经营沉淀，造就了一支素质较高的管理团队，是各项工作顺利开展的关键，也是这项工程成功的有力保障。　　三、定位分析　　青山区的相关情况　　青山区位于包头市中部，西与包头市昆都仑区毗连，东与包头市东河区相邻。据不完全统计：青山区现有面积54平方公里，人口万，是以机械、汽车、电力、建材、纺织、建筑、安装为主体的现代化工业区，青山区内现有内蒙古一机集团、北方重工集团和二电厂，核工业二0二厂等大型企业。目前，全区共有工业企业500余家，其中，大中型企业50余家，职工15万余人。总人数占到青山区人口数量的30%左右。其中除二电厂职工收入较高以外，其他职工收入均在XX-2500元之间。部分收入稳定且较高者主要集中在政府公务员、私营业主、二电厂职工、达电在青山区居住的职工、及部分工厂的管理者。约两万多人左右，占人口总数的5%左右。　　周边2公里范围内主要竞争对手情况　　周边商业主要集中在青山区幸福路娜林步行街，在步行街上主要有王府井青山店、娜林商厦、宝林商厦、光彩商场、凯莱商厦。同时还有各类品牌的直营店。集客能力较强。其中王府井青山店是我们在定位过程中需要认真考虑的竞争对手。　　青山王府井百货：王府井青山店位于娜琳步行街的南入口处，紧邻文化路占据青山区商业最黄金的位置，营业面积2万多平方米。该项目的开业弥补了青山区缺少大型、高档次购物场所的商业网点空白，其商场经营的特点是满足中高档消费群体的大众化需求。其经营商品品项的占比是：珠宝首饰为6%；化妆品为10%；女装为30%；男装为12%；鞋品为9%；羊绒衫为6%；运动装为6%；儿童装、儿童用品为4%；其它17%。客流量：XX人/天。XX年销售额为2个亿，XX年预计销售额3个亿左右。王府井青山店在经营模式上品项较为齐全，定位准确。殿堂装修整洁，明亮。服务细致周到，在青山区顾客当中具有良好的口碑！具有很好的品牌美誉度。　　青山王府井的劣势：　　1、青山王府井在定位的过程中将昆区王府井的部分品牌进行了简单复制，没能进行很好的整合。　　2、名表、鞋、箱包、家居生活品、儿童服饰、儿童用品及女休闲服饰品类上，品牌少而且未形成规模。　　3、王府井的化妆品以固有目标顾客为主，缺少高端品牌。　　4、王府井的停车场较少，驾车族购物不方便。　　娜林商厦：介于王府井的定档偏高，娜林将目标顾客锁定在中低档，实现了和