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被高利贷逼迫签了房屋买卖合同 　　　　路焜律师：“钱房两空”之风险警示　　本期介绍：被司法机关查封的房屋能否买卖？所签订的房屋买卖合同是否有效？普通老百姓穷其毕生积蓄买到一套属于自己的房屋，对于整个家庭而言乃是安身立命的大事，然而现实中，众多“问题”房屋的存在加之购房者的疏忽大意以及出卖人的不当引诱，使得购房人最终落得“钱房两空”的情形并非罕见。本期法律快车访谈栏目有幸请到北京市惠诚律师事务所的金牌律师——【路焜律师】作客访谈现场，欢迎路焜律师就房屋买卖中的案例进行“以案说法”，给购房者以风险警示，避免“钱房两空”的悲剧重现。　　访谈嘉宾：路焜律师，毕业于北京大学法学院，法律功底深厚，执业经验丰富，被客户尊为“金牌律师”。擅长公司、合同、房地产、婚姻家庭、债权债务等领域的专门法律业务。　　咨询电话：138-1166-4295(咨询请说明来自法律快车)　　访谈内容：　　1、法律快车网：　　路律师您好，很高兴您在百忙之中来到法律快车访谈专栏，为广大网民讲解可能“钱房两空”的案例警示。　　路焜律师：　　主持人好，各位法律快车的朋友们，大家好！　　--------社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!　　2、法律快车网：　　路律师，请您先简单介绍一下基本案情？　　路焜律师：　　这则案例很典型，基本案情为：秦某经某房屋中介公司介绍从王某处购买商品房一套，合同签订后秦某交付首付款60万元，双方约定剩余尾款待过户后用银行按揭贷款偿还。当中介公司带领买卖双方到住建委办理房屋过户手续时，被告知房屋在签订合同前早已被法院查封，不能办理产权过户手续。王某对房屋查封的事实供认不讳，称其因欠巨额高利贷无力偿还被迫才将房屋出卖，所得全部首付款都已经偿还了高利贷，现已身无分文。秦某表示因购房时正值房价大幅上涨，这60万元还是东拼西凑借来的，秦某不甘心自己买不到房屋，将王某诉至法院要求王某协助办理房屋过户手续。最终，法院驳回了秦某的诉讼请求。　　3、法律快车网：已经被法院查封的房屋还允许买卖吗？秦某与王某签订的房屋买卖合同是否有效？　　路焜律师：　　根据我国《房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。我国《合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，秦某所购房屋在其签订房屋买卖合同前就已被法院查封，按照房地产管理法的规定被查封的房屋不得转让，而王某又将房屋出售给秦某，违反了法律的强制性规定，依据法律规定秦某、王某签订的购房合同应属无效合同。秦某在经过审理法院释明后，执意要求对方协助办理过户手续，法院只能依据相关法　　--------社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!　　律规定驳回其诉讼请求。　　4、法律快车网：　　法院驳回了秦某的诉讼请求后，秦某还有其他救济途径吗？可否要求王某赔偿损失？　　路焜律师：　　从理论上讲，秦某虽然不能要求王某协助过户，但可以要求王某退还购房款，但因王某已欠下巨额高利贷，自身没有任何履行能力，即便法院判决其退还房款恐怕最后也只能落得一纸空文，更别提因房屋价格上涨另行购买房屋产生的间接损失了。　　5、法律快车网：　　这则案例给广大购房者的风险警示是什么？　　路焜律师：　　在现实生活中，买卖双方一般在协商好房屋价款、付款方式、房屋交付时间等事项后即签订书面的房屋买卖合同，购房人先交付部分定金或首付款，待办理产权过户后再用房屋抵押贷款支付剩余尾款，但却忽略了买房之中最为重要的环节：一定要先行核实所要购买的房屋是否是合法的、可转让的、没有其他权利限制的。　　本案中，秦某在签订合同、交付首付款前没有向住建委等部门核实房屋的具体情况，被骗后才追悔莫及。在此提醒大家，在签订合同之前一定要去住建委等相关部门核实房屋情况，确保所购房屋依法可以转让。　　6、法律快车网：　　买房之前除了要核实房屋是否被查封外，还需要核实哪些问题？　　--------社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!　　路焜律师：　　除了本案中的是否被查封外，还要核实房屋是否属于共有房产？有没有取得共有人的书面同意？房屋上是否存在抵押等他项权利？是否属于小产权房？是否存在出租等等。　　7、法律快车网：　　非常感谢路焜律师的精彩讲解，让我们对买房过程中可能存在的风险有了更深入的认识和警示。同时也感谢各位网友对我们访谈栏目的大力支持。我们下期再见。　　路焜律师：　　网友们，再见！　　访谈总结：　　买房是我们普通老百姓生活中的大事，在买房之前一定要调查清楚所购房屋是合法的、可转让的、没有其他权利限制的、出卖人是有处分权的等等情形，否则可能落得“钱房两空”。　　-------------