不动产估价第三章比较法.pdf

第三章 比较法  市场比较法、市场法  Sales Comparison Approach  Market Comparison ApproachMarket Comparison Approach  Comparative Method  第一节 比较法的基本原  第二节 比较法的估价步骤  第三节 比较法应用举例 第一节 市场比较法的基本原理  一、概念  选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象 进行比较进行比较，，根据其间的差异对可比实例成交价根据其间的差异对可比实例成交价 格进行处理 （修正）后得到估价对象价值或价 格的方法。  可比实例的选择规定。  “类似不动产”(Similar property),是指在区 位、用途、权利性质、规模、建筑结构、新旧 程度等方面，与估价对象相似的不动产。 二、理论依据 （theoretical basis） ——替代原理  同一市场  1.同类同质的商品——→价格相同(完全替代);  同一市场同一市场  2.同类同质的RE——→价格相近(有替代性);  修正  3.同一市场上同类同质的已交易RE的价格—→ 待估RE的价格 二、理论依据 （theoretical basis） ——替代原理  动机、偏好、知识水平、市场信息、讨 价还价能力等→价格偏差。  但只要有较多的交易案例但只要有较多的交易案例，，其成交价格其成交价格 均值就可以作为正常价格的参考值。  基于 “大数法则”。 三、基本公式(Basic Formula)  采用比较法评估不动产的价格，需要 进行交易情况、交易日期、区域因素、个 别因素别因素等修正。等修正。  【房地产估价规范】：交易情况修正、市 场状况调整、房地产状况调整 （区位状况、 实物状况、权益状况）。  将修正后的可比实例成交价格，作为 确定估价对象价格的依据。 （一）原理公式 (Principle Formula)  1、百分率下的修正系数连乘公式：  估价对象价格＝可比实例价格×K ×K ×K ×K 1 2 3 4 （一）原理公式  2、差额法下的公式  估价对象价格＝可比实例价格+交易情况 修正数额修正数额++交易日期调整数额交易日期调整数额++区域因素区域因素 调整数额+个别因素调整数额 （二）经验公式 (Empirical Formula)  1、直接比较(Direct Comparison)  估价对象价格＝ 100100 （）（） 100100 100100  可比实例价可比实例价 ×× ×× ×× ×× （） 100 （） （） （二）经验公式  2、间接比较(Indirect Comparison)  （1）区域因素间接比较  估价对象价格＝估价对象价格＝