【旅游综合开发】地产开发商涉足旅游项目背后的故事.docxVIP

地产开发商涉足旅游项目背后的故事 旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 旅游运营网 旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 地产开发商涉足旅游项目背后的故事 北京绿维创景规划设计院 ? ? ? ? 旅游项目所带来高额的土地一级开发利润和旅游休闲房地产利润，成为众多地产开发商的首要选择。绿维创景认为，旅游综合开发是大势所趋，地产商应由一般项目开发商转变成区域运营商。区域价值决定地产价值,谁能够把握这个战略远见，愿意做长线的区域运营，谁就将是未来最大的赢家。 一、站在企业的立场看旅游综合开发 ? ? ? ??一方面，旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开发的大方向。 ? ? ? ??另一方面，旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一，对于旅游企业，地产收益为支撑；对于地产企业，旅游收益为持续。其二，通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三，运作旅游综合开发项目，企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变，能够获得区域综合运营带来的巨大的区域升值效益。 二、旅游综合开发的企业运作模式 （一）企业定位：旅游综合开发商包含四重身份 ? ? ? ??第一，是旅游开发商。在未来的发展中，核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。 ? ? ? ??第二，是地产开发商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成，开发企业的重要工作必然是地产开发。 ? ? ? ??第三，是特色产业发展商。随着发展的深入，单靠地产为收益支撑的模式必然难以为继，政府必然要求企业考虑更科学、更持续特别是能够有效解决三农问题，促进一二三产业融合发展的模式。这就决定了旅游综合开发项目中，除了旅游板块、地产板块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色产业，如葡萄产业、花卉产业等。据此，开发企业自然成为特色产业发展商。 ? ? ? ??第四，是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发展，这时，开发企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运营商。 （二）商业模式 ? ? ? ? 1、总体模式：土地一级开发为基础，“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动 ? ? ? ??旅游休闲的发展是引擎——这是实现旅游经营持续收益的根本。旅游休闲包括观光景区、运动游乐项目、度假酒店、休闲街区、文化演艺等，这是吸引消费者前来消费的根本，有利于促进土地从生地变熟地，促进区域升值，并带动相关产业的发展。 ? ? ? ??休闲地产的发展是支撑——这是实现快速回报的核心支撑。旅游休闲的高投入、长回收必须依靠休闲地产的开发来平衡，这就需要适度的发展可销售且快速回报的休闲地产。两者不是孤立的结构，而是互动的体系——旅游带来人气促进土地升值并创造配套为休闲地产开发创造条件，休闲地产的发展在一定程度上又完善旅游综合开发项目的功能体系，实现目的地的形成。 ? ? ? ??特色产业的发展是延伸——这是实现产业链延伸发展持续收益的保障。在未来的发展中，要考虑一个区域的科学的可持续的发展，特别是关照三农问题、城乡统筹问题，除了旅游与地产，还需要注重特色产业的发展，尤其是文化产业与特色农业的发展。 ? ? ? ? 2、具体模式：在区域综合开发运营的视角，“三造三中心” ? ? ? ??其一，打造核心吸引中心——初步收益，这是旅游综合开发项目必须突破的第一步。 ? ? ? ??其二，构造休闲聚集中心——扩大收益，这是旅游板块能够获得持续收益的重要载体。 ? ? ? ??其三，创造延伸发展中心——延伸收益，这是获得土地升值的效益与可持续的发展的保障。 （三）运作流程 ? ? ? ??其一，拿地阶段：主要通过编制一个打动政府的开发策划与概念性规划方案，打动政府，获取土地。 ? ? ? ??其二，建设阶段：在拿地阶段完成的基础，通过编制详细规划报规，编制建筑设计、景观设计、游乐设计报建及具体工程设施。 ? ? ? ??其三