直接资本化法基础知识.pptVIP

第五节 直接资本化法;一、直接资本化法概述;一、直接资本化法概述; 潜在毛收入（PGI）：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产的收入。 有效毛收入（EGI）：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。 净收益(NOI)：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。;2、公式：;（二）几种收益乘数法 对应着不同的收益类型，收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。;（二）几种收益乘数法 1、毛租金乘数法(gross rent-multiplier，GRM) ： 毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法，即: 房地产价值=毛租金×毛租金乘数 毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即 :;优点： ①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料； ②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值； ③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。 缺点：①忽略了房地产租金以外的收入； ②忽略不同房地产空置率和运营费用的差异。 适用：用于土地