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戴德梁行研究顾问部 万科城案例分析 区位与交通 项目发展背景 ——万科“郊区大规模住区开发”的又一次实践 万科城 占地面积47万平方米 建筑面积53万平方米 容积率1.1 开发时间：2003年～ 项目发展背景 ——开发时机的选择 主题开发模式 ——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象 主题开发模式 ——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象 项目开发分期 ——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆，项目后期开发强度逐步加强 项目开发分期 项目开发分期 住宅分析 ——目标客户判断 住宅分析 ——户型配比 住宅分析——户型设计 住宅分析——产品设计 住宅分析——产品设计 商业分析 ——商业定位 商业分析 ——分期建设及平面分布 商业分析 ——不同业态的位置分布 商业分析 ——现有业态分析 商业分析 ——销售与经营状况分析 万科城开发业绩 The end！ Thanks！ DTZ DTZ 2006-8 区位特点 处于城乡结合部的工业园区内 良好的产业基础支撑 政策导向下大力发展基础配套设施 交通正在逐步改善 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但现阶段周边配套不足 区位： 龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处。 该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地,拥有人口11万人，面积达30多平方公里. 拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有400多家企业。 未来将形成高科技与第三产业并重的大基地。 交通： 距梅林关口5.2公里。与福田中心区的距离约11公里，与罗湖金融中心区的距离约12公里。项目西边梅观高速已建成，东边清平快速均已建成.。 目前自驾车可在20分钟内到达市中心；乘公交车从市中心直达万科城约40分钟 万科城 梅林关 龙华镇 布吉镇 四季花城 占地面积37.4万平方米 建筑面积54.4万平方米 容积率1.45 开发时间：1999年～2003年 万科第五园 占地面积44万平方米 建筑面积55万平方米 容积率1.27 开发时间：2003年～ 取地背景 第一宗地：土地总面积397883.5平方米，总建筑面积为437670平方米。2003年7月竞得，总价9.7亿元，楼面价2200元/平方米。 第二宗地：土地面积71,210平方米，总建筑面积92,500平方米 。 2004年3月竞得，总地价2.34亿，楼面地价2530元元/平方米。 2003～2004年该区域商品住宅市场均价仅4500元/平方米，万科城项目开发获利压力巨大。 开发时机的选择 对城市扩张模式的判断：产业主导与交通主导的双重扩张动力 对未来房价走势的判断 四季花城项目开发的经验积累 房地产开发的时机关乎项目选择的机会成本——提前两步死，提前一步累，提前半步活 西班牙建筑风格 突出的整体风格：运用拱门、矮墙、塔楼和筒瓦、小开窗、外挑门亭、弧型窗等古典建筑元素 增加居住舒适度的设计手法：退台式花园、空中花园等 万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发 四季花城：七期开发 13.6 - 尚未确定 四 19 1694 2006年3月 三 10.1 526 2005年5月 二 10.3 726 2004年10月 一 建筑面积 （万平方米） 推出套数 开盘时间 期数 万科城各期开发进度及开发规模一览表 万科城各期开发强度 各期开发的物业类型 一期：广场、商业、学校、住宅 二期：商业、住宅 三期：住宅 一期启动区域的选择 临交通主干道，增加可达性 建设广场、商业等“见光面”，增加楼盘的展示效果 相对集中分布，减少后期对前期建成物业的影响 开 放 式 广 场 九年制学校； 幼儿园 宽景house 情景洋房 商业中心； Loft TOHO 小高层 家庭结构 万科城对目标客户的定位来源于对四季花城住户家庭结构的认识 客户来源区域 华为、新天下等高科技企业 龙华片区的私营企业主 特区内追求低密度、高品质建筑的高收入者 先期开发以大户型、高档次的TOWNHOUSE、宽景HOUSE和情景洋房为主 随社区规模的逐渐成形，项目的市场吸引力大为增加，万科城适时推出较多的公寓单位 Loft 位置：高迪中心上层，分向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完全分离，客厅开阔 小高层 位置：布置在临湖景观带旁 户型：2-4