第八讲 房地产保险资料.pptVIP

房地产金融 第八 讲 房地产保险与担保 主要内容 房地产金融中的风险与保险 教学目标 了解房地产金融中的风险，以及房地产投资、融资活动带来的宏观风险，如房地产泡沫等。重点掌握中国房地产金融保险（以及担保）体系，以及国际上几个代表性国家的房地产保险模式。 保险和房地产保险 保险：投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金的责任。 房地产保险：以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。房地产保险的建立或发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持。 可保风险 可保风险是指可被保险公司接受的风险，或可以向保险公司转嫁的风险。可保风险必须是纯粹风险，并非任何危险均可以向保险公司转嫁，可保风险的条件主要是： 风险不是投机性的 风险必须是偶然的 风险必须是意外的 风险必须是大量标的具有遭受损失的可能性 风险应有发生重大损失的可能性 保险的基本原理 保险的定义与特征； 保险的性质； 保险的职能； 保险的作用； 保险的基本原则； 保险合同的要素； 房地产风险 房地产财产损失风险 房地产责任风险 房地产业务中的信用风险 房地产业务中的人身风险 房地产金融中的风险 信用风险 流动性风险 利率风险 市场风险 以上所列的这些风险并非独立存在，它们在整个个人住房贷款业务发展中是相互影响的。 其中，信用风险出于核心位置。 个人住房贷款中的信用风险是指：借款人由于某种原因而不能按期足额偿还银行贷款而使银行遭受损失的可能性。 住房贷款中信用风险的产生可大致分为两大类：第一类属于违约风险，即借款人由于某种因素的改变，而不能按期或无力偿还银行的贷款，被迫违约放弃所购的房屋，从而使银行利益带来损失的可能性。第二类属于道德风险，即借款人通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，最终使银行遭受损失的可能性。通常比较受关注的是违约风险。 流动性风险是指：由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人住房贷款业务，从而使商业银行面临流动性危机的情况。具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高。流动性风险包括两种情况： 第一种情况是负债的流动性风险，即银行不能及时足额满足存款人的取款要求； 第二种情况是资产的流动性风险，即银行不能及时足额满足客户正当的贷款需求。 这一风险的管理主要是加强资产负债管理，同时通过证券化等方式提高资产的流动性。 利率风险是指由于利率的变动使银行遭受损失的可能性。 目前，我国期限在一年以上的个人住房贷款，是按浮动利率计息的，即遇法定利率调整时，个人住房贷款利率按相应利率档次执行新的利率。这从很大程度上减少了银行因利率变动而造成的损失。但是对于贷款者来说，如果未来利率是呈上升的趋势，且到达某种程度而使贷款者无力偿还银行本息而违约时，就会产生信用风险从而给银行带来很大的损失。 而在利率下降的情况下，借款人可能提前偿还贷款，这会使得贷款者面临再投资的风险。 市场风险是指由于整个房地产市场房价的大幅下降，从而波及商业银行并给银行造成损失的可能性。房价的下跌会使不少家庭沦为“负资产”，导致银行坏帐增加，削弱银行贷款能力。 房地产经济在相当程度上是一种“信心经济”、“预期经济”，当预期不乐观，信心受到冲击，就会抑制房地产市场需求。如果增值预期乐观，投资性需求很旺盛，房地产价格大幅上升，则会产生泡沫，支撑泡沫的是信心和预期。一旦信心受到冲击，预期悲观，泡沫便会破灭，市场便会崩盘。 政府为了整个房贷市场的发展，减少信用风险的产生，会相应出台一些政策去扶持或抑制某方面情况的发展，这就产生了政策风险；国家的施行的政策中也包括贷款利率的制定，如果是执行浮动利率政策的话，就会将利率风险转移到贷款人身上，这就容易产生信用风险；随着个人住房贷款业务的发展，会相对进入一个高速发展的阶段，在这个高速发展阶段，房贷的业务量必然也迅速上升，这样流动风险就会显现；在高速发展阶段，必然吸引大量的投资者，投资性购房比例迅速上升引起房产泡沫，当市场经济自身调解及政府进行宏观调控时，房价出现回落，市场风险产生，从而再次引发信用风险。 各种风险的可保性 信用风险中的违约风险是可保的。 流动性风险不可保 利率风险不可保 市场风险不可保 例：假设住房抵押贷款利率为固定利率，当市场利率下降时，借款人倾向于提前还款，这时贷款人面临再投资风险，而再投资回报率低于之前的贷款利率，造成损失。 房地产相关的各种保险 财产损失保险 责任保险 信用保证保险 人身保险 财产损失险是以坐落于某一固定地点的有形的房屋及其相关利益为保