经济法与合同管理.PPT

国有土地使用权出让 出让方式 拍卖 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 招标：不一定价高者得 挂牌 类似于时期较长（数日至数十日）的拍卖 协议：只能用于工业仓储、公益性质、非盈利性质用地 “831大限”：2004年8月31日后，所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度 经营性用地：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等用于盈利用途的用地 土地出让新模式：“限房价，竞地价” 国有土地使用权出让 出让期限 居住用地：70年 商业、旅游娱乐用地：40年 其他：50年 规定出让期限的意义 改变出让土地的用途，须经原批准政府重新批准 国有土地使用权的出让 土地使用权的续期 《城市房地产管理法》 提前一年申请，政府土地部门批准，重新交纳土地出让金 《物权法》 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 国有土地使用权出让 土地出让金的支付 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》： 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。 财政部、国土资源部、人民银行等《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 国有土地使用权出让 土地出让合同的内容 土地位置、面积 用途 容积率、建筑密度 套型面积及比例 定金 交地时间及方式 价款缴纳时间及方式 开竣工时间及具体认定标准 违约责任处理 国有土地使用权的收回 《土地管理法》 (一)为公共利益需要使用土地的； (二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； (三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； (四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； (五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 国有土地使用权的收回 《城市房地产管理法》 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 惩罚措施 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费； 满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权； 免责事由 不可抗力 政府有关部门的行为 动工开发必需的前期工作 集体建设用地 用途：乡镇企业、公共设施、公益事业、村民住宅 宅基地由县级政府审批，其他用地由县级以上政府审批 一户只能有一处宅基地，面积不能超标 鼓励农民“上楼” 集体建设用地不得出让、转让或者出租 乡镇企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外 使用权的收回 乡(镇)村公共设施和公益事业建设（应给予补偿） 不按照批准的用途使用土地的 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。 集体建设用地使用权流转改革 集体建设用地自发流转的原因 土地制度城乡不平等 企业寻求通过年租方式获取建设用地，降低成本 征收工业用地“不赚钱”，地方基层政府默许 集体建设用地自发流转的隐患 集体建设用地直接入市流转试点 1993，广东南海；1999，安徽芜湖 广东顺德、辽宁大连、浙江湖州、江苏苏州等地都进行试点 《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，2005 除宅基地以外的、符合土地利用总体规划的集体建设用地 在经过2/3以上集体成员同意后，可以进入市场流转 用于除商品房开发外的一切用途 临时用地 期限：不超过2年 不得修建永久性建筑物和构筑物 临时用地为耕地的，应自期满之日起1年内恢复种植条件 由县级以上政府土地部门批准 城市房地产管理法律制度 概念 房地产，不动产 房地产法，房地产管理法 立法概况 城市房地产管理法，1995 城市房地产开发经营管理条例，1998 原则 鼓励开发居民住宅 经济、文化、环境效益的统一 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 管理机构 建设部门、土地部门 部分地方政府已经房地合一，北京房屋土地管理局 房地产开发 企业条件 符合工商注册条件 具有相应资质 注册后一个月内到政府部门备案 资本金比例： 保障性住房和普通商品住房项目最低为20% 其他房地产开发项目的最低为30% 房地产开发 户型限制 九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，2006 90/70：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房) 面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 套型建筑面积=套内使用面积+楼层内公摊面积 房地产交易 房地不分离 房屋的所有权与土地的使用权同时转让、抵押 价格申报制度 交易