石河子大学水利建筑工程学院房地产开发与投资分析课件第二章 房地产开发项目可行性研究.ppt

第2章 房地产开发项目可行性研究 1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制； 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析，房地产市场调查的主要工作内容；熟悉房地产开发不确定分析的主要方法包括盈亏平衡分析、敏感性分析； 第2章 房地产开发项目可行性研究 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析，房地产市场调查的概念、原则和特点，房地产市场调查的程序，房地产调查的程序，房地产市场调查的常用方法；风险与房地产开发风险的概念，房地产开发的风险识别，风险分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法，房地产开发项目的投资组合策略，房地产开发的风险防范措施。 2.1 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。 必要性 2.2.8 房地产市场调查的主要内容 1.谈谈你对理性购房的认识？ 2.影响房地产市场需求的因素有哪些？ 2.3 房地产开发项目的费用测算 2.3 房地产开发项目的费用测算 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。 2.4 房地产开发项目财务评价 例：某项目期初投资2000万元，建设期为3年，投产前两年每年的收益为200万元，以后每年的收益为400万元。若基准投资收益率为18%，问：该方案是否可行？ 解：该方案正常年份的净收益为400万元，因此，投资收益率为： R = ×100% = 20% 该方案的投资收益率为20%，大于基准投资收益率18%，因此，该方案可行。 投资回收期的缺点： 太粗糙，没有全面考虑投资方案整个寿命期内的现金流量发生的大小和时间，它舍去了方案投资回收期以后各年的收益和费用。因此，在项目的经济效果分析中，投资回收期只能作为辅助性的评价指标来使用。 例：某项目的期初投资1000万元，投资后一年建成并获益。每年的销售收入为400万元，经营成本为200万元，该项目的寿命期为10年。若基准折现率为5%，问：该项目是否可行？ 解：根据题意，可以计算项目的净现值为： NPV = （400-200）(P/A，5%，10) –1000 = 544.34（万元） 由于该项目的NPV0，所以项目可行。 例：某工程项目期初投资10000元，一年后投产并获得收益，每年的净收益为3000元。基准折现率为10%，寿命期为10年。试用内部收益率指标项目是否可行。 解：NPV = 3000 (P/A, i, 10) -10000 取i1=25%, NPV (i1) = 711.51 (元) 取i2=30%, NPV (i2) = -725.38 (元)， 代入IRR公式计算IRR得： IRR = 25% + (30%-25%) = 27.48% 由于基准折现率i0=10% IRR=27.48%，所以项目可行。 例：某项目的期初投资1000万元，投资后一年建成并获益。每年的销售收入为400万元，经营成本为200万元，该项目的寿命期为10年。若基准折现率为5%，请用净年值值指标判断该项目是否可行？ 解：NAV=(400-200) -1000(A/P, 5%, 10) = 70.5(元) 项目可行，与前面结论一致。 1.分析财务评价指标在经济可行性分析中的应用？ 某房地产开发项目有关预测数据资料如下：试用财务评价指标评价项目的经济可行性。i=10% 房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括： 通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。 财务评价基本报表一般包括： 2.5房地产开发项目国民经济评价 房地产开发项目国民经济评价，是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项