房地产估价全套课件.pptVIP

③ 了解政府的规划限制 政府的城市规划中对该土地的用途、容积率、建筑高度、公建比例、绿地率、覆盖率等方面的规定对该土地的最有效使用影响很大。 ④ 掌握土地的权利状况 2、选择土地的最佳开发利用方式确定开发完成后的房地产状况。 根据对当地房地产市场的调查，在政府规划及管理等限制所允许的范围确定地块的最佳利用方式，包括用途的确定、建筑容积率、建筑高度、覆盖率等。 3、预测后续的开发经营期 其目的是把握建筑物的完成时间，为各项 费用的计算服务。 4、预测开发完成后的房地产价值 5、估算建筑费用、专业费用、利息、税费和正 常利润 ●建筑费用：可采用比较法来估算，即通过同类 建筑物当前的建筑费用大致多少来 推算。 ●专业费用：一般根据建筑费用的一定比例来估 算。 ●利息：依据未知的地价加上建筑费用和专业费 用三者之和的一定比例来估算。 ●税费：按未来楼价的一定比例来估算。 ●利润：依据未知的地价加上建筑费用及专业费用三者之和的一定比例来推算。 6、计算并确定估价额 在完成以上步骤，掌握假设开发法估算的基本资料后，就可以根据基本公式对土地进行评估，并结合其他估价方法和估价人员的经验，对计算结果进行修正最终确定估价额。 第二节 假设开发法的计算公式 根据假设开发法的基本原理，假设开发法的计算公式可以表示为： 待开发房地产价格=开发完成后的楼价-后续开发必要支出及应得利润 后续开发必要支出及应得利润=代开发房地产取得税费+建筑费用+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税金+开发商利润 式中： 1、开发完成后的楼价可分为两种情况： ①当房地产开发完成后全部销售时： 楼价等于销售价格 ②当房地产开发完成后用于出租或经营时： 则要根据房地产开发完成后可能带来收益的年限，计算每年的纯收益，选择适当的还原利率，利用P=a/r×[1-1/（1+r）n]计算 2、建筑费用和专业费用 建筑费用和专业费用是指取得土地以后的开发建设过程中发生的建筑、安装、勘察、设计等费用。 3、销售费用 指房地产销售时的广告费、中介代理费等。 4、税金 指开发商需要缴纳的各种税费，不包括所得税和土地增值税。 5、利息和开发商利润 在计算利息和开发商利润时，是以全部付出的资本为基础计算，而全部预付资本由土地价款、建筑费用、专业费用、管理费用、销售费用几部分组成。 计算利息和开发商利润应分别用银行贷款利率和利润率乘以（土地价款+建筑费用+专业费用）。 在运用上述公式时，我们应该注意：一是要把握估价对象状况和未来开发完成后的房地产状况；二是要把握未来开发完成后的房地产的经营方式。 假设开发法估价的情形主要有7种： ①生地 熟地； ②生地 房屋建设； ③毛地 熟地； ④毛地 房屋建设； ⑤熟地 房屋建设； ⑥在建工程 房屋； ⑦旧房 改造新房。 未来开发完成后的房地产的经营方式：销售、 出租、营业。 二、按估价对象和未来开发完成后的房地产状况细化的公式 见课本 三、按未来开发完成后的房地产经营方式细化的公式 开发完成后的房地产适用于销售的，其价值适 用市场法评估；适宜出租或营业的，其价值适 用于收益法估价。 相关公式见课本。 第三节 现金流量折现法和传统折现法 一、现金流量折现法和传统方法的定义； 二、现金流量折现法与传统方法的区别； 三、现金流量折现法和传统方法的优缺点。 第四节 假设开发法中各项的求取 一、后续开发经营期 起点为估价时点，终点为未来开发完成后的房地产经营结束的日期。 主要分为：建设期和经营期。二者的起点相同，建设期的终点是未来开发完成后的房地产结束时间。运营期的终点为未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。 二、开发完成后的价值 （一）开发完成后的价值对应的房地产状况 三种状况：毛坯房、粗装修、精装修。 （二）开发完成后的价值对应的时间 （三）开发完成后的价值的预测方法 对于销售的房地产宜采用市场法或者与长期预测法相结合来进行预测，比较的单位一般采用单价。 对于出租或自营的房地产可采用收益法进行未来价值的预测。 但需要主意的是，在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法求取。 三、后续必要支出及应得利润