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物业管理企业集成服务中法律风险防范 2009年08月第4期 第22卷(总第107期) 湖南税务高等专科学校 JournalofHunanTaxCollege Vo1.22No.4 Aug.2009 物业管理企业集成服务中法律风险防范崇? 口曹映平 (湖南税务高等专科学校,湖南长沙410116) .[摘要】物业管理企,_Ik~-L务内容呈现集约化倾向和一业为主,多种综合经营的趋势,通过对物业管理集成 服务的合同法律关系和责任承担的分析,提出物业管理集成服务中回避法律风险的几点建议:注重外委服务供应 商的选择;注重招标方式的确定,招待及合同签署;注重监督管理与监督考核指标体系;注重配合外委合同履行;特 约服务时注重主体资格的完善及服务流程,价格,管理的规范化. [关键词]物业管理;集成服务;外委服务;特约服务;法律风险 [中图分类号]DF38[文献标识码]A[文章编号]1008—4614一(2009)04—0040—04 ? 物业管理企业的集成服务主要包括两重含义,一 是管理服务的集成,如外委服务,即一个服务主体面对 多个被委托的服务主体;二是特约服务的集成,一个服 务主体面对多个服务的主体.物业管理公司在这种法 律关系中,起着整合资源,统一协调,理顺关系的作用. 一 物业管理集成服务工作的现状 (一)物业管理企业服务内容的集成化倾向 物业管理业务外委服务是指物业管理企业把物业 管理服务工作中的某项服务对外委托管理,由对外委 托的企业承担相应的服务工作.物业管理公司统一承 包服务再对外委托分包项目,简称外委服务..一般情 况下,物业管理公司常见的服务方式是承接一个物业 区域内的全部物业服务,包括房屋维修养护,配套设施 维修养护,保洁绿化,公共秩序维护,安全管理等等,但 是由于物业公司的具体业务能力,或者基于业主的特 别要求,会出现物业公司承接整体服务项目后,再将其 中的专门项目对外委托分包的情况.特别是空调维修 养护,电梯维修养护,房屋安全检测,楼宇外墙清洗,建 筑防水,管道疏通服务,配套设施维修,绿化景观工程 等项目,需要聘请有相应资质的专业公司担任服务工 作.物业管理公司在其中承担的是项目外委的管理和 监督等整合工作. 在物业服务的市场化的过程中,物业服务专项业 务对外委托已经成为一种常见的服务方式.物业服务 市场发展和产品质量提升的过程中,物业服务专项业 务对外委托正逐渐占据重要的份额.到目前为止,几 乎所有的物业管理服务企业都不同程度地将物业项目 区域内的专项服务委托给更加专业化的服务公司,因 为面对物业管理激烈的市场竞争环境,在物业服务专 业化水平不断提高,业主服务要求日趋复杂的情况下, 单独一个物业管理企业很难具有全面的资源优势.如 果把有限的企业资源分散到经营管理的各个环节上, 必定会造成竞争力量分散,从而导致企业有限资源的 浪费,综合竞争能力的下降.而采用物业管理专项外 委服务模式,则有利于物管企业集中优势资源,选择自 己专长的领域,形成技术优势和规模优势,有利于提升 企业的核心竞争力.正因如此,物业管理专项业务转 委托的外包服务模式日益受到重视.国外诸多物业管 理公司的管理经验证明,许多知名物管企业正是通过 这种经营策略,创造了可观的业绩. (二)一业为主,多种经营和综合经营的趋势 物业管理服务是物业管理公司的主业,物业管理 服务合同的内容指的是公共性物业管理服务,即物业 管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施 设备维修,养护,环境保洁和公共秩序等多种内容的综 合服务,一般以全体业主或者物业所有权人的名义与 物业管理公司签订合同的方式构建法律关系. 而物业管理公司仅仅从事公共性物业管理服务是 不足以满足经营需要的,首先是不能完全满足特定业 [收稿日期]2009—06—23 [作者简介]曹映平(1962一),女,湖南双峰人,湖南税务高等专科学校副教授,注册律师. 40 主的一些生活服务需求,同时也不符合企业经营利益 最大化的要求.于是物业管理公司纷纷开展多种经营 服务,其中物业管理的特约服务是其中重要的内容. 特约服务是指物业管理单位为居住小区内的产权人和 使用人提供的非标准化的服务,即为满足小区内个别 住户的委托而提供的服务,一般也未在物业管理服务 合同中设立,是物业管理公司多种经营的内容之一. 如洗车,房屋租赁和代售,送水,接送小孩,户内自用部 位和设备的维修,室内保洁,代订机票,报纸,代销保险 等,而这些服务项目的增加,也成为了物业管理公司利 润的增长点. 二物业管理集成服务的合同法律关系分析 (一)物业服务项目外委的核心关系是合同对象 的选择 物业服务项目外包的工作,从法律意义上来说,是 物业管理公司如何建立与专项服务公司的服务合同关 系的问题,其核心内容是选择符合服务要求的服务公 司,签订严谨的