西南交通大学经济管理学院项目融资课件 项目融资案例（3）.pptVIP

项目中的争议（2/3） 项目公司与北京市政府之间的争议 原始设计停车位2000个，北京市政府后来打算为整个奥运建设大的停车场，故要求项目公司减少1000个停车位，导致停车位不足，要先停到大停车场再步行至体育场，部分影响了项目的商业运营。 北京市政府同时要求减少体育场中的商业设施，影响项目的租金收入。 北京市政府决定取消闭合盖，影响体育场的商业运营、减少了项目的收益。 北京市政府要求在修改设计的同时还要求2006年12月31日前完工，工期紧张影响项目的经济性建设。 项目中的争议（3/3） 项目公司与设计联合体之间的争议 北京市政府没有获得国家体育场设计的知识产权，但要求项目公司必须使用该设计，导致项目公司与设计联合体谈判时的弱势地位。 设计上商业运营考虑不足。北京市政府的主导地位限制了项目公司对体育场商业化和高效率使用的最大化。 取消可闭合盖的影响（1/2） 正面影响 减少了材料用量（主要是钢） 降低了钢结构施工的复杂性 降低了安全风险 取消可闭合盖的影响（2/2） 负面影响 导致设计联合体的索赔，索赔额几乎是原设计费的1/3 造成工期延误和费用超支 对运营的影响 减少举行大型表演和其他活动的收入，包括体育市场、体育展览市场、体育活动市场、文化表演市场、旅游市场 降低了体育场的品牌价值：原设计为中国唯一一个可闭合顶盖的大型体育场；取消后丧失了差异化特征 项目风险（1/3） 工期延误 2003年8月9日签订特许权协议，2006年12月31日前完工，工期只有三年多，但技术标准很高，功能复杂，加上设计变更，工期更紧迫。 成本超支 技术经验的缺乏，安装、维护都存在潜在的问题，导致成本的较大超支。 项目风险（2/3） 市场需求有限 设计、理念以及主题都使之成为最优秀的大型体育和演出设施；但是，工人体育场的投资已经收回，将一只具有低运营成本和低收费优势，因此，必须有自己的品牌和形象才能吸引客户的兴趣并建立忠诚度。 项目风险（3/3） 运营经验缺乏 总结 政府的支持和承诺对此类项目非常重要 特许权协议应明确界定项目的范围、项目公司股东协议和设计建造合同也应合理签订，以避免将来的争议。 项目各参与方应有提高项目总体效益和降低全生命期总成本的共同目标。 风险管理非常重要，特别是私营部门应将自己的利益尽量结合公共部门的利益，签订明确且可行的合同或协议。 有争议时，项目参与各方之间特别是与政府之间的重新谈判往往比调解、仲裁或诉讼更有效率。 THE END 项目融资与评价 刘继才 副教授 西南交通大学经济管理学院 北京奥运会“鸟巢”项目 项目目标 发展过程 项目伙伴 政府支持与鼓励 特许权协议 融资来源 三个重要问题的讨论 项目目标（1/2） 国家层面 传播理念：人文、科技、绿色 加快北京和其他城市的发展 借奥运影响，促进中国的进一步发展 借鉴国外的管理理念和专业技术 树立北京新风貌，中国新形象 项目目标（2/2） 项目层面 除满足举办奥运会的条件外，获取最大的利润，这是核心。 发展过程（1/3） 经北京市政府授权，北京市发展计划委员会（BDPC）与2002年10月邀请有兴趣的投标者提交资格预审的申请。 步骤 日期 主要参与者 主要活动 备注 投标邀请 2002-10-28 北京发展计划委员会 邀请投标者申请资格预审并递交标书 7家联合体申请资格预审，5家通过资格预审 现场踏勘与标前会议 2003-04-30 北京发展计划委员会、投标人 投标人现场踏勘和研读标书后提出问题，招标人进行答疑 发展过程（2/3） 步骤 日期 主要参与者 主要活动 备注 投标 2003-06-30截止 中信联合体、中建联合体、北京建工联合体 对招标文件做出实质性响应并提交投标书 一个投标人因未对招标文件做出实质性响应而被迫退出 开标 2003-06-30 北京奥组委监管人员、投标人代表、招标代理人 开标、唱标并宣布招标候选人 前两家候选人为北京建工联合体、中信联合体 草签特许权协议和国家体育场协议 2003-07-05前 北京发展计划委员会、北京建工联合体、中信联合体 将中标资格授予中信联合体 北京建工联合体因未达成联合体协议而未能中标 发展过程（3/3） 步骤 日期 主要参与者 主要活动 备注 签订特许权协议和国家体育场协议 2003-08-09 中信联合体、北京市政府和北京奥组委 签署相关协议并筹备项目公司的设立工作 依据我国法律，中信联合体需与北京国有资产经营管理有限公司共同组建项目公司 设立项目公司 2003-09 中信联合体、北京国有资产经营管理有限公司、美国金州控股集团有限公司、北京城建集团有限责任公司 项目