无锡五洲国际装饰城营销策划思路.docVIP

无锡 五洲国际装饰城 营销策划思路 前言 无锡《五洲国际装饰城》项目即将进入分秒必争的营销筹备阶段。时下，一切工作的主要目的皆在为开盘做最充足完善的筹备与计划安排，因此，本报告将酌情省略冗长堆砌的市场数据，所例计划与策略阐述都以实用、有效为原则，并可经甲方同意可即刻辅助执行。 本方案旨在为《五洲国际装饰城》的阶段性营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展，实现发展商的预期目标。 安佳，强调，执行力胜于一切！ 一．市场调研的启示： 竞争严酷逼人 寻求必须突破 安佳人员在项目签署后，即刻对无锡的市场进行了一个集中的短期调研。通过此次的市场观察后发现，在无锡的房地产市场中，商业物业楼盘的竞争已经变得相当的激烈，乃至残酷了。 仅就最显著的三个对手（赛维拉、红星美凯龙、新世界）而言，就足以对于本项目存在着明显的市场需求瓜分威胁。就竞争来说，住宅一般只有同一地域或地段附近的同类产品才有可能构成威胁，但对商业物业来说就明显不同与住宅，他的竞争性是普遍、广泛存在的，简单说就是只要同时段内存在于市场中，同样具有投资价值的物业，无论是否属于同一地段，同一产品类型，同一商业业态，就都有可能是潜伏或明在的竞争者，所以，要全盘考虑、计议。以下，就对此次调研的三个最具有代表性的个案，作一个简要的调研观察。 【赛维拉】 8月28日市调当日，恰逢试营业开张。但客观说 ，当日卖场内外情况非常不容乐观，萧条、冷清至极。不免顾虑，作为30万平米如此庞大广告选创的一个物业，开业当日就遇这种惨淡情形，势必会对同类“建材家居“类市场产生比较不利的负面影响。这种影响将会同时波及影响到招商及销售两个层面，对投资者信心必然产生微秒的顿促感或是观望感。同时，从赛维拉的销售现场调查发现，前两期可售商铺目前所剩体量尚有不少，显然证明销售成绩并不理想，且还有第三期的开发量储备，其推出时期也会与本项目的销售相撞期。 【红星美凯龙】强占品牌优势，二期世博家居广场开业当日的情况尚属热闹，并通过销售现场了解，开发商承诺了“10年 8.8％投资回报率 5年回购”的双重吸引投资客的重磅措施。而紧临其三期项目，无论从建筑形态还是未来的经营业种业态与本项目都几乎一致，均为一二层建材家居装饰之用的大型商铺，而且总体体量也接近6～8万平米。其附属配套也基本与本项目持平。 【新世界国际纺织城】同样都是商铺投资类产品，“新世界国际纺织城”可谓规模超大，130万平米。单个产权商铺均为小面积分割，每铺平均15平米左右，总价在20万以内，这一小面积低总价就足以吸引很多大中小规模的投资客关注。同时，130万平米的体量，如此庞大的规模，源源不断上市的供应量，对于购买客户而言，无疑对本项目构成最强大的威胁。 简要分析上述三个明显共在同一时期“战场”的竞争个案，旨在给我们一个清晰的认识，认清严峻的竞争局面。同时，我们也必须考虑到，宏观调控对于投资类物业的市场影响尚未完全过去，特别是对于处于长三角地区的无锡，必然还是部分受着这一市场大势的影响，市场冷热互现，如履薄冰，尚不能过于乐观。 总而言之，时值本项目即将进入分秒必争的营销工作阶段，在此就效率为先，抓紧时间，通过对于上述三大竞争项目的一针见血的分析，迅速确定本项目之营销策划思路。 二．关于项目定位的思考 我们需要面对的是 面对销售产品雷同、招商业态雷同，多方竞争者夹击的市场局面 如何寻求本项目的突破口 面对建材市场一片空白之地的城西地区 如何寻求招商及销售的立基点 面对市场投资越来越理性的今日， 如何才能激活复苏百姓的投资欲望与信心 面对越来越激烈的投资类产品市场， 是否一味单纯比拼投资回报率，包租年限 我们需要清楚的问题是 当前投资者的期望是什么： 是短线急速暴利，还是 稳健长期盈利 投资者的顾虑是什么：是数年内包租的兑现，还是包租期满后的未来 再回头看我们自己的项目，针对上述问题，能够满足的是哪些？不能满足的有何解决之道 我们的竞争对手，又面临哪些问题，不能解决的是哪些？ 答案 给项目一个精准、独特、长远的定位就找到了上述问题的答案 项目定位——项目的核心竞争优势所在，是项目领先市场、区隔竞争对手、提升增值潜力的重要支持点，对项目定位的推广应该贯穿于整个营销阶段。 永续商铺银行 理财金融产品 三．树立营销策略大旗 营销总体策略： 树立“差异化”的营销策略 不沦陷于一般的产权商铺销售的旧方法，必须树立有别与所有竞争对手的独特销售主张。USP 独特的销售主张——商业房地产＋金融的复合产品 稳健的投资理财金融产品 等于是一个永续的商铺银行，一种投资理财的金融产品 等同于基金 保险 股票 期权 产权商铺是这种金融产品的物质表现形式 解决目前投资类产品中客户所顾虑的一切问题 以稳健作为本项目最重要的卖点，而非短期的暴利套现或