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浅析中小房地产企业的 浅析中小房地产企业的现状及发展策略 张春华 , 石振武 ( 东北林业大学土木工程学院 , 哈尔滨 150040) 【摘 要】 文中首先从两方面分析了中小房地产企业的现状 : 一是从其面临的严峻的外部环境上 ,二是从其 自身存在的问题上 ,并指出其自身存在的问题才是制约其发展的根本原因 。最后给出面临严峻的竞争形势中小 房地产企业继续生存 、发展 、壮大的突围策略 。 【关键词】 中小房地产企业 ;外部环境 ;发展策略 【中图分类号】 TU72114 【文献标识码】 B 【文章编号】 1001 - 6864 (2009) 08 - 0133 - 03 我国房地产行业起步较晚 ,在其市场刚刚起步到初步形 成的过程中 ,中小型房地产企业在数量上和市场份额上都占 据着重要的位置 ;同时对房地产业的发展 、市场结构的优化 、 价格市场化的形成都起着不可替代的作用 。但是在房地产 市场发展的过程中 ,由于政策因素 、行业因素 、消费者观念不 成熟等原因 ,给中小房地产企业带来了很多可乘之机 : 一些 开发商廉价拿地 、从银行大量借款 、靠预售快速回笼资金还 贷等等 ,依靠这些不成熟的赢利模式 、不规范的市场运作较 快时间内完成了资本积累 ,为企业进一步发展赢得了物质基 础和时间保障 。而现在愈加严峻的外部环境 、竞争形势对企 业的市场化 、规范化提出了更高的要求 ,不但使企业所谓“生 存之道”失效 ,而且使其自身存在的问题完全显现 ,而这些问 题恰是制约企业发展的根本原因 。因此 ,面临严峻的竞争环 境 ,企业要想生存发展 ,应该认清形势 ,意识到自身的实力和 专业能力的局限性 ,从自身找原因 ,从根本上解决问题 。 1 中小房地产企业面临严峻的外部环境 1 . 1 政策上“倾斜”于大型企业 从近年的政策形势上看 , 无论是 2003 年 9 月国务院发 布“18 号文件”明确提出的今后“支持具有资信和品牌优势 的房地产企业通过兼并 、收购和重组 ,形成一批实力雄厚 、竞 争力强的大型企业和企业集团”的产业政策 ,还是当前金融 危机的情况下 ,政府很明显的扶强弃弱态度 ,乃至金融机构 对大型房地产企业的热衷等等 ,对中小房地产企业都是不利 的 。但这绝不能说明政策上倾斜于大型企业 ,因为宏观经济 环境政策的变化对于不同级别的房地产企业来说都是一样 的 ,宏观经济环境是对企业提出的发展要求 ,对于任何企业 , 无论大小 ,要发展都必须适应国家经济发展环境 。而其根本 原因还是中小型房地产企业相对于大型房地产企业而言没 有竞争力 ,还达不到国家政策提出的相关要求 ,所以在这样 的环境下显得弱势 ,以至于感觉到政策环境上的变化对自身 是不利的 。 1 . 2 社会气候环境方面的影响 目前房地产市场形势非常不好 ,无论是开发商还是购房 者都处于观望状态 ,再加之媒体及社会舆论的反面作用就更 加改变了购房者的预期 ,使房地产市场进入更加低迷的观望 状态 ,如果这种僵局继续存在下去 ,其中影响最大的肯定是 中小企业 ,因为这些企业大多数资金结构单一 ,更多依赖开 发销售的连贯性来回流资金 ,而现在房子卖不出去 ,项目无 法进展 ,面临情况十分尴尬 。造成这种观望现象的主要原因 是 :国家为了应对日趋严重的金融危机 ,政策力度逐渐加大 , 购房者预期从新政中得到利益与实惠 ;再者由于建材 、土地 、 人力等成本大幅下降 ,房地产成本大幅缩水 ,所以愈加理性 的购房者对开发商降价心理预期较高 ,期待还房地产一个真 实价格 。而开发商也有着自己的难言之隐 :大多数开发商都 是在房地产过热时期疯狂圈地 ,吸纳土地的价格过高 ,此时 如若降价则蒙受巨额损失 ,并且从行业角度来讲谁也不愿第 一个打破 房 地 产 界 的 潜 规 则 ( 参 考 同 区 域 、同 档 次 楼 盘 定 价) ,更不会轻易降价“离群”太大 。 1 . 3 土地 ,资金 ,税收对中小房地产企业带来更大的考验 在土地上 ,一方面不断收紧地跟 ,控制土地的市场供应 节奏和规模 ,另一方面 ,土地出让更加规范化和透明化 ,同时 土地出让保证金的抬高和付款方式要求的更加严格 ,这些无 形当中都是在扩大有实力企业的参与程度 ,使得与地方土管 部门有着良好关系的中小房地产企业所谓的“优势”大大减 弱 “, 关系渠道”大大贬值 。在资金问题上 ,近年来央行连续 出台许多紧缩银根的宏观调控政策 ,仅 2007 年以来已经连 续 6 次上调金融机构人民币存贷款基准利率 ,7 次上调金融 机构的存款准备金率 , 这意味着过多依靠银行贷款的中小 房地产企业在资金成本上将进一步提高 。再是实施新的营 业税 、个人所得税 、土地增值税这“三税并进”的税