高校周边土地开发探讨.docVIP

【摘要】土地是不可再生的资源，我国高校大多处于城市中心城区繁华地带，商业价值较高。合理开发校园周边土地，有利于开发和利用沿街土地的使用价值，有利于增加高校的财政收入，有利于方便高校师生员工生活，有利于繁荣高校周边的经济，提升办学层次。 　　【关键词】 高校；土地；开发；BOT 　　一、高校周边土地开发的背景 　　（一）社会背景 　　从90年代土地批租和房地产快速发展开始，许多高校就在探寻“高校如何开发建设周边土地”。部分高校审时度势，抓住机遇，大胆探索，积极、稳妥，有计划地进行开发建设校园周边土地的尝试。进入新世纪，随着房地产市场和高等 教育的快速发展，以科技孵化器、学术交流中心等为载体的项目通过联合共建、BOT等方式的开发得到了进一步发展。 　　（二）经济背景 　　近十年的快速发展，特别是加大对基础设施建设、学科建设和人才队伍建设的投入力度，高校负债较高，还贷资金缺口较大，资金短缺已成为制约高校发展的瓶颈问题。在此背景下，高校不得不进一步整合校园资源，发挥资源的经济价值，运用资本营运手段筹措建设发展资金。在筹资的渠道上，校园周边土地开发也被提上重要议事日程。通过土地联合开发，授予一定期限的特许权，可以吸引社会资本投入到高等教育中来，缓解高校资金压力，促进高等教育的健康协调可持续发展。 　　（三）高校办学理念的更新 　　高校肩负着培养人才、发展科技和社会服务三大职能。在社会服务职能上，这些年高校一直在加强，使高校在校园规划和空间布局上更具社会化和开放化。这也突出体现在“社会校园结合部”的周边土地开发上，通过加强周边土地开发利用，可以促进科技产业、后勤服务、市场开发的发展。 　　（四）理论基础 　　高校周边土地开发的理论基础主要是级差地价理论。级差地价理论是由于土地距离城市中心位置不同而导致土地利用纯收益的差异。这是由土地利用的空间经济关系而引起，亦即因存在距离和运费的空间差异，对于 消费市场不同距离的土地，其利用方向和经营强度不同，其结果必然产生经济效果的空间差异。在城市中心和城市内部，土地经营集约化程度最高，地价和纯收益也最高。离城市愈远，土地经营愈粗放，地价也愈低。 　　二、高校周边土地开发应坚持的原则 　　1.总的原则是：统一规划，分步实施，先易后难，定位准确、兼顾效益。 　　2.服从城市建设总体规划，与周边市政规划建设项目相协调。 　　3.符合高校校园总体规划功能区划的要求。 　　4.避开学校生活和学习区域，不影响学校正常教学环境和气氛。对影响校园整洁宁静，有碍治安管理和造成环境污染的项目，不应安排建设。 　　5. 处理好近期利益和长远利益、社会效益和经济效益的关系，保证学校从中获得现实和实际的经济利益。 　　6.招商坚持“公平、公正、公开”的原则，面向社会招标。 　　7.为防范风险，校园周边土地招商引资开发中坚持保证金制度。 　　8.以BOT方式建设的项目，其产权应归高校所有，对方享有约定年限的使用权。 　　三、高校周边土地开发的形式 　　高校在开发建设校园周边土地中，主要采用以下三种形式： 　　（1）利用校园周边土地资源，破墙开店，发展围墙经济，建造商业小街。主要采用租赁形式租给校内外“三产”实体。 　　（2）BOT模式。BOT(build—operate—transfer)即建设—经营—移交，是指高校通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的基础设施项目，并准许其通过经营以清偿贷款，回收 投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给学校。 　　（3）土地批租。这是国家土地使用权有偿使用的一种形式，即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用（经营）单位。土地批租的费用，即土地使用权出让金，亦称土地价款，由用地单位一次交付。此外，每年使用者还要向土地出让人交纳使用金。土地出让的年限不等。出让土地到期后，国家有权将土地连同地上建筑物、构筑物一并无偿收归国有。在中国一些经济发达地区和沿海城市（如深圳、上海等），早在90年代就已开始实行土地使用“批租制”，即将若干年（一般为50年）内的土地使用权一次出让给土地使用（经营）单位。这种方式比较复杂，涉及国家土地政策，需要政府部门支持，调整土地规划用途，与目前高校推行土地置换类似，相当把校园周边土地交由储备或收购，并调整为开发用地。 　　四、高校周边土地开发存在的问题 　　（一）在思想认识上尚未取得共识 　　在市场经济的今天，高校利用自己周边的富余土地，采取多渠道、多形式的开发建设，以改善办学条件，缓解教育经费严重不足的问题，从而加快新老校区建设和学科建设，提高教师待遇，稳定教师队伍。这已经得到各高校及其主管部门的共识。然而，就不同方面、不同层次、不同角度来看